Achat et Simulation : Analyse de l'Ordonnance n° 18347 de 2024

La récente Ordonnance n° 18347 du 4 juillet 2024 de la Cour de Cassation offre d'importants éclaircissements concernant l'action de simulation en matière de vente immobilière. En particulier, l'arrêt établit les critères de preuve à la charge de l'acquéreur lorsque un créancier conteste le paiement effectif du prix. Ce sujet est crucial pour comprendre la protection des droits des créanciers et la validité des actes de vente.

Le Contexte Normatif

L'arrêt examiné se base sur des principes clés du Code Civil italien, en particulier sur l'article 2697 qui établit le principe de la charge de la preuve. En cas d'action de simulation proposée par un créancier, l'acquéreur doit prouver le paiement effectif du prix convenu. La Cour a souligné que la simple déclaration contenue dans l'acte notarié n'est pas suffisante pour satisfaire cette charge de preuve.

Achat - Action de simulation proposée par le créancier de l'une des parties - Paiement effectif du prix - Charge de la preuve à la charge de l'acquéreur - Conditions - Déclaration de paiement du prix contenue dans l'acte notarié - Inopposabilité au créancier - Fondement. Lorsque l'action de simulation, proposée par le créancier de l'une des parties d'une vente immobilière, repose sur des éléments présomptifs qui, conformément à l'art. 2697 c.c., indiquent le caractère fictif de l'aliénation, l'acquéreur a la charge de prouver le paiement effectif du prix, pouvant, à défaut, tirer des éléments d'évaluation concernant le caractère apparent du contrat ; cette charge de preuve ne peut cependant être considérée comme satisfaite par la déclaration relative au versement du prix contenue dans l'acte notarié, étant donné que le créancier agissant en simulation est tiers par rapport aux parties.

La Charge de la Preuve et les Implications

La Cour clarifie que la charge de prouver le paiement effectif du prix pèse sur l'acquéreur. Cela implique que, en cas de contestation par un créancier, l'acquéreur doit produire des preuves concrètes et documentées du paiement effectué. Parmi les preuves acceptables peuvent figurer :

  • Relevés bancaires prouvant le transfert de fonds ;
  • Reçus de paiement signés ;
  • Documents attestant la transaction financière.

L'arrêt met donc en lumière comment la simple existence d'un acte notarié ne peut être considérée comme une preuve suffisante, étant donné que le créancier contestataire n'est pas partie au contrat et ne peut être lié par les déclarations faites par les parties.

Conclusions

En conclusion, l'Ordonnance n° 18347 de 2024 représente un pas important dans la protection des droits des créanciers et dans l'affirmation de la nécessité de preuves concrètes en cas de simulation de vente. Les acquéreurs doivent être conscients de l'importance de documenter adéquatement les transactions immobilières pour éviter des risques juridiques futurs. L'arrêt réaffirme que la protection des droits patrimoniaux passe également par un respect rigoureux des normes de preuve prévues par le Code Civil.

Cabinet d’Avocats Bianucci