Купівля-продаж і Симулація: Аналіз Постанови № 18347 від 2024 року

Нещодавня Постанова № 18347 від 4 липня 2024 року Верховного Суду надає важливі роз'яснення щодо дії симуляції у сфері купівлі-продажу нерухомості. Зокрема, рішення встановлює доказові критерії для покупця, коли кредитор оспорює фактичну сплату ціни. Ця тема є критично важливою для розуміння захисту прав кредиторів та дійсності угод купівлі-продажу.

Нормативний Контекст

Рішення, що розглядається, базується на ключових принципах Італійського Цивільного Кодексу, зокрема на статті 2697, яка встановлює принцип тягаря доказування. У випадку дії симуляції, поданої кредитором, покупець повинен довести фактичну сплату узгодженої ціни. Суд підкреслив, що проста заява, викладена в нотаріальному акті, не є достатньою для задоволення цього тягаря доказування.

Купівля-продаж - Дія симуляції, подана кредитором одного з учасників - Фактична сплата ціни - Тягар доказування на покупцеві - Умови - Заява про сплату ціни, що міститься в нотаріальному акті - Неприйнятність для кредитора - Основи. Якщо дія симуляції, подана кредитором однієї зі сторін угоди купівлі-продажу нерухомості, базується на презумптивних елементах, які відповідно до ст. 2697 ЦК вказують на виглядковий характер відчуження, покупець має тягар доказування фактичної сплати ціни, інакше можуть бути зроблені висновки щодо видимого характеру угоди; цей тягар доказування, однак, не може вважатися задоволеним заявою про сплату ціни, що міститься в нотаріальному акті, оскільки кредитор, який діє у симуляції, є третьою особою щодо учасників.

Тягар Доказування та Наслідки

Суд роз'яснює, що тягар доведення фактичної сплати ціни покладається на покупця. Це означає, що у разі оспорювання з боку кредитора, покупець повинен надати конкретні та документально підтверджені докази проведення платежу. Серед прийнятних доказів можуть бути:

  • Банківські виписки, що підтверджують переказ коштів;
  • Підписані квитанції про сплату;
  • Документи, що підтверджують фінансову транзакцію.

Таким чином, рішення підкреслює, що просте існування нотаріального акта не може вважатися достатнім доказом, оскільки кредитор, що оспорює, не є стороною угоди і не може бути зобов'язаний заявами, зробленими учасниками.

Висновки

Отже, Постанова № 18347 від 2024 року є важливим кроком вперед у захисті прав кредиторів та у ствердженні необхідності конкретних доказів у випадку симуляції купівлі-продажу. Покупці повинні усвідомлювати важливість належного документування угод з нерухомістю, щоб уникнути майбутніх юридичних ризиків. Рішення підкреслює, що захист майнових прав також залежить від суворого дотримання доказових норм, передбачених Цивільним Кодексом.

Адвокатське бюро Б'януччі