Kupoprodaja in Simulacija: Analiza Odredbe št. 18347 iz leta 2024

Nova Odredba št. 18347 z dne 4. julija 2024 Vrhovnega sodišča prinaša pomembna pojasnila glede tožbe za simulacijo na področju nepremičninske kupoprodaje. Zlasti ta odločitev določa dokazne kriterije, ki bremenijo kupca, kadar upnik izpodbija dejansko plačilo cene. Ta tema je ključna za razumevanje zaščite pravic upnikov in veljavnosti kupoprodajnih poslov.

Normativni Kontekst

Odlok se opira na ključna načela Italijanskega civilnega zakonika, zlasti na člen 2697, ki določa načelo dokaznega bremena. V primeru tožbe za simulacijo, ki jo vloži upnik, mora kupec dokazati dejansko plačilo dogovorjene cene. Sodišče je poudarilo, da preprosta izjava, vsebovana v notarskem zapisu, ni dovolj, da bi izpolnila to dokazno breme.

Kupoprodaja - Tožba za simulacijo, ki jo vloži upnik ene od strank - Dejanska plačila cene - Dokazno breme bremeni kupca - Pogoji - Izjava o plačilu cene, vsebovana v notarskem zapisu - Neučinkovitost do upnika - Temelji. Če se tožba za simulacijo, ki jo vloži upnik ene od strank nepremičninske kupoprodaje, opira na domnevne elemente, ki v skladu s 2697. členom c.c. kažejo na fiktivnost prenos, ima kupec dokazno breme, da dokaže dejansko plačilo cene; v nasprotnem primeru se lahko izpeljejo elementi ocene glede domnevnosti pogodbe; to dokazno breme pa ne more biti izpolnjeno z izjavo o plačilu cene, vsebovano v notarskem zapisu, saj je upnik, ki deluje na podlagi simulacije, tretja oseba glede na stranke.

Dokazno Breme in Posledice

Sodišče pojasnjuje, da dokazno breme za dokazovanje dejanskega plačila cene bremeni kupca. To pomeni, da mora kupec v primeru izpodbijanja s strani upnika predložiti konkretne in dokumentirane dokaze o opravljenem plačilu. Med sprejemljivimi dokazi lahko navedemo:

  • Bancni izpiski, ki dokazujejo prenos sredstev;
  • Podpisani potrdila o plačilu;
  • Dokumenti, ki potrjujejo finančno transakcijo.

Odločitev torej izpostavlja, kako sama prisotnost notarskega zapisa ne more biti obravnavana kot dovoljeno dokazilo, saj upnik, ki izpodbija, ni stranka pogodbe in ne more biti vezan na izjave, ki so jih podale stranke.

Zaključki

Na koncu Odredba št. 18347 iz leta 2024 predstavlja pomemben korak naprej pri zaščiti pravic upnikov in pri potrjevanju nujnosti konkretnih dokazov v primeru simulacije kupoprodaje. Kupci morajo biti ozaveščeni o pomenu ustreznega dokumentiranja nepremičninskih transakcij, da se izognejo prihodnjim pravnim tveganjem. Odločitev potrjuje, da zaščita premoženjskih pravic poteka tudi skozi strogo spoštovanje dokaznih pravil, predvidenih v civilnem zakoniku.

Odvetniška pisarna Bianucci