Sprzedaż i Symulacja: Analiza Postanowienia nr 18347 z 2024 roku

Ostatnie Postanowienie nr 18347 z 4 lipca 2024 roku Sądu Kasacyjnego dostarcza istotnych wyjaśnień dotyczących działania symulacji w zakresie sprzedaży nieruchomości. W szczególności wyrok określa kryteria dowodowe, które spoczywają na nabywcy, gdy wierzyciel kwestionuje rzeczywiste dokonanie płatności ceny. Temat ten jest kluczowy dla zrozumienia ochrony praw wierzycieli oraz ważności aktów sprzedaży.

Kontekst Normatywny

Wyrok, który jest przedmiotem analizy, oparty jest na kluczowych zasadach Kodeksu Cywilnego, w szczególności na artykule 2697, który ustanawia zasadę ciężaru dowodu. W przypadku powództwa o symulację wnoszonego przez wierzyciela, nabywca musi udowodnić rzeczywiste dokonanie płatności uzgodnionej ceny. Sąd podkreślił, że sama deklaracja zawarta w akcie notarialnym nie jest wystarczająca, aby zaspokoić ten ciężar dowodowy.

Sprzedaż - Powództwo o symulację wniesione przez wierzyciela jednej ze stron - Rzeczywiste dokonanie płatności ceny - Ciężar dowodu na nabywcy - Warunki - Deklaracja płatności ceny zawarta w akcie notarialnym - Brak możliwości powołania się na to względem wierzyciela - Podstawa. Jeśli powództwo o symulację, wniesione przez wierzyciela jednej ze stron sprzedaży nieruchomości, opiera się na elementach domniemanych, które, zgodnie z art. 2697 k.c., wskazują na fikcyjny charakter przeniesienia, nabywca ma obowiązek udowodnić rzeczywiste dokonanie płatności ceny, w przeciwnym razie można wyciągnąć wnioski dotyczące pozornego charakteru umowy; ten ciężar dowodowy nie może jednak być uważany za zaspokojony przez deklarację dotyczącą wpłaty ceny zawartą w akcie notarialnym, ponieważ wierzyciel działający w symulacji jest osobą trzecią w stosunku do stron umowy.

Ciężar Dowodu i Implikacje

Sąd wyjaśnia, że ciężar dowodu na udowodnienie rzeczywistego dokonania płatności ceny spoczywa na nabywcy. Oznacza to, że w przypadku kwestionowania przez wierzyciela, nabywca musi przedstawić konkretne i udokumentowane dowody dokonania płatności. Do akceptowalnych dowodów mogą należeć:

  • Wyciągi bankowe potwierdzające transfer środków;
  • Podpisane potwierdzenia płatności;
  • Dokumenty potwierdzające transakcję finansową.

Wyrok podkreśla zatem, że sama obecność aktu notarialnego nie może być uznana za wystarczający dowód, ponieważ wierzyciel kwestionujący nie jest stroną umowy i nie może być związany deklaracjami składanymi przez strony umowy.

Wnioski

Podsumowując, Postanowienie nr 18347 z 2024 roku stanowi istotny krok naprzód w ochronie praw wierzycieli oraz w potwierdzeniu konieczności posiadania konkretnych dowodów w przypadku symulacji sprzedaży. Nabywcy muszą być świadomi znaczenia odpowiedniego dokumentowania transakcji nieruchomości, aby uniknąć przyszłych ryzyk prawnych. Wyrok potwierdza, że ochrona praw majątkowych przechodzi również przez rygorystyczne przestrzeganie norm dowodowych przewidzianych w Kodeksie Cywilnym.

Kancelaria Adwokacka Bianucci