Verordnung Nr. 18092 von 2024: Gerichtsbarkeit und Immobilienvermittlung im Europäischen Markt

Im Kontext der Globalisierung und der zunehmenden Vernetzung zwischen den europäischen Märkten gewinnt die Frage der Gerichtsbarkeit bei Immobiliengeschäften eine entscheidende Rolle. Die Verordnung Nr. 18092 von 2024 des italienischen Kassationsgerichts fügt sich in diese Debatte ein und klärt die Grenzen der Gerichtsbarkeit im Hinblick auf die über das Internet durchgeführte Immobilienvermittlung.

Der Fall, der vom Gericht geprüft wurde

Das Gericht befasste sich mit einem Fall, in dem ein italienischer Immobilienmakler ein Verkaufsangebot in englischer Sprache auf einer Website veröffentlicht hatte, die für alle Mitgliedstaaten der Europäischen Union zugänglich ist. Die zentrale Frage war, ob eine solche Tätigkeit als auf das Wohnsitzland eines österreichischen Verbrauchers gerichtet angesehen werden kann, wodurch die Gerichtsbarkeit des "forum consumeris" gemäß der EU-Verordnung Nr. 1215 von 2012 in Anspruch genommen werden könnte.

  • Artikel 17, Absatz 1, Buchstabe c) der Verordnung legt fest, dass die Gerichtsbarkeit dem Verbraucherforum zugewiesen werden kann, wenn die Geschäftstätigkeit auf den Wohnsitzstaat des Verbrauchers gerichtet ist.
  • Das Gericht betonte, dass die bloße Zugänglichkeit des Online-Angebots nicht ausreicht, um zu behaupten, dass eine Tätigkeit auf einen anderen Mitgliedstaat gerichtet ist.
  • Es bedarf der Existenz von Kommunikations- oder Werbeformen, die absichtlich auf dieses Land ausgerichtet sind.

Überlegungen zum Leitsatz des Urteils

144/09 - zu diesem Zweck ist die Verwendung von Kommunikations- oder Werbeformen erforderlich, die gezielt eingesetzt werden, wobei finanzielle Mittel eingesetzt werden, um die Tätigkeit in einem anderen Land als dem des Fachmanns selbst auszuüben. Die genannte normative Hypothese ist jedoch auszuschließen, wenn die Tätigkeit lediglich über das Internet ausgeübt wird, das von Natur aus in allen Ländern unabhängig von der Absicht, sich an Verbraucher anderer Staaten zu richten, zugänglich ist. (Im vorliegenden Fall, in Bezug auf einen in Italien geschlossenen Vermittlungsvertrag über eine dort befindliche Immobilie, bestätigte das Oberste Gericht die Gerichtsbarkeit des italienischen Richters und stellte fest, dass die Veröffentlichung einer Verkaufsanzeige auf einer Website, auch nicht aufgrund der Verwendung der englischen Sprache, die am weitesten verbreitete internationale Sprache und nicht die Hauptsprache dieses Landes ist, keine Tätigkeit des Maklers darstellt, die auf Österreich - das Land, in dem der Verbraucher ansässig war - gerichtet war).

Das Gericht bestätigte somit die Gerichtsbarkeit des italienischen Richters für die Immobilienvermittlung und hob hervor, dass die bloße Online-Veröffentlichung nicht ausreicht, um eine Tätigkeit auf einen anderen Staat zu konfigurieren, es sei denn, es gibt offensichtliche Marketing- und Kommunikationsanstrengungen, die auf diesen spezifischen Markt abzielen.

Fazit

Diese Verordnung stellt einen wichtigen Fortschritt im Verständnis der Gerichtsbarkeit im Bereich der Immobilienvermittlung dar, insbesondere in einem europäischen Kontext, in dem Online-Transaktionen immer häufiger vorkommen. Es ist für die Fachleute der Branche von entscheidender Bedeutung, sich der europäischen und italienischen Vorschriften zur Gerichtsbarkeit bewusst zu sein, um mögliche rechtliche Konflikte zu vermeiden und eine effektive Abwicklung internationaler Immobiliengeschäfte zu gewährleisten.

Rechtsanwaltskanzlei Bianucci