Ordonanța nr. 18092 din 2024: Jurisdicție și Mediere Imobiliară pe Piața Europeană

În contextul globalizării și al interconectării crescânde între piețele europene, problema jurisdicției în tranzacțiile imobiliare capătă un rol crucial. Ordonanța nr. 18092 din 2024 a Curții de Casație din Italia se încadrează în acest dezbatere, clarificând limitele jurisdicției în raport cu activitatea de mediere imobiliară desfășurată prin intermediul Internetului.

Cazul Examinate de Curte

Curtea a abordat un caz în care un mediator imobiliar italian publicase o ofertă de vânzare în limba engleză pe un site web accesibil tuturor statelor membre ale Uniunii Europene. Problema centrală se referea la faptul dacă această activitate putea fi considerată ca fiind direcționată către țara de domiciliu a unui consumator austriac, invocând astfel jurisdicția "forum consumatoris" conform Regulamentului UE nr. 1215 din 2012.

  • Art. 17, alin. 1, lit. c) din Regulament stabilește că jurisdicția poate fi atribuită forumului consumatorului atunci când activitatea comercială este direcționată către statul de domiciliu al consumatorului.
  • Curtea a subliniat că nu este suficientă simpla accesibilitate a ofertei online pentru a considera că există o activitate direcționată către un alt stat membru.
  • Este necesară existența unor forme de comunicare sau publicitate intenționat adresate acelei țări.

Reflecție asupra Maximului Sentinței

144/09 - în acest scop, este necesară utilizarea unor forme de comunicare sau de publicitate intenționat adresate, cu utilizarea de resurse financiare, pentru a desfășura activitatea într-o țară diferită de cea a profesionistului însuși, în timp ce trebuie exclusă ipoteza normativă menționată în cazul desfășurării simple a activității prin intermediul internetului, accesibil în toate țările, indiferent de voința de a se adresa consumatorilor din alte state. (În speță, în legătură cu un contract de mediere încheiat în Italia și referitor la un imobil situat acolo, S.C. a confirmat jurisdicția judecătorului italian, afirmând că publicarea pe un site internet a anunțului de vânzare nu constituia o activitate a mediatorului direcționată către Austria - statul în care era domiciliat consumatorul - nici măcar din cauza utilizării limbii engleze, cea mai răspândită în domeniul internațional și nu limba principală a acelei țări).

Curtea a confirmat astfel jurisdicția judecătorului italian pentru medierea imobiliară, evidențiind că simpla publicare online nu este suficientă pentru a configura o activitate direcționată către un alt stat, cu excepția cazului în care există eforturi evidente de marketing și comunicare destinate acelui piață specifică.

Concluzii

Această ordonanță reprezintă un pas important înainte în înțelegerea jurisdicției în materie de mediere imobiliară, mai ales într-un context european în care tranzacțiile online sunt din ce în ce mai frecvente. Este esențial ca profesioniștii din domeniu să fie conștienți de reglementările europene și italiene referitoare la jurisdicție, pentru a evita posibile conflicte legale și a asigura o gestionare eficientă a tranzacțiilor imobiliare internaționale.

Cabinet Avocațial Bianucci