Odredba št. 18092 iz leta 2024: Pristojnost in Nepremičninska Posredovanja na Evropskem Trgu

V kontekstu globalizacije in naraščajoče medsebojne povezanosti evropskih trgov, vprašanje pristojnosti pri nepremičninskih transakcijah prevzema ključno vlogo. Odredba št. 18092 iz leta 2024 italijanskega Vrhovnega sodišča se vklaplja v to razpravo, saj pojasnjuje meje pristojnosti v povezavi z dejavnostjo nepremičninskega posredovanja, ki se izvaja preko interneta.

Primer, ki ga je obravnavalo Sodišče

Sodišče se je lotilo primera, v katerem je italijanski nepremičninski posrednik objavil prodajno ponudbo v angleščini na spletni strani, dostopni vsem državam članicam Evropske unije. Osrednje vprašanje je bilo, ali se takšna dejavnost lahko šteje za usmerjeno proti državi domicila avstrijskega potrošnika, s čimer se je aktivirala pristojnost "forum consumatoris" v skladu s Uredbo EU št. 1215 iz leta 2012.

  • Člen 17, odstavek 1, točka c) Uredbe določa, da se pristojnost lahko dodeli forumu potrošnika, kadar je trgovinska dejavnost usmerjena proti državi domicila potrošnika.
  • Sodišče je poudarilo, da zgolj dostopnost spletne ponudbe ni dovolj, da bi lahko menili, da gre za dejavnost, usmerjeno proti drugi državi članici.
  • Potrebna je prisotnost oblik komunikacije ali oglaševanja, ki so namerno usmerjene v to državo.

Razmislek o Maksimi Sodbe

144/09 - za to je potrebno uporabljati oblike komunikacije ali oglaševanja, ki so namerno usmerjene, z uporabo finančnih sredstev, za izvajanje dejavnosti v drugi državi, kot je država samega profesionalca, medtem ko je treba izključiti prej omenjeno zakonsko hipotezo v primeru zgolj izvajanja dejavnosti preko interneta, ki je po svoji naravi dostopna v vseh državah neodvisno od želje, da bi se obrnili na potrošnike iz drugih držav. (V obravnavanem primeru, v zvezi s pogodbo o posredovanju sklenjeno v Italiji in ki se nanaša na nepremičnino, ki se tam nahaja, je S.C. potrdilo pristojnost italijanskega sodnika, trdijoč, da objava na spletni strani o prodaji ni predstavljala dejavnosti posrednika, usmerjene proti Avstriji - državi, v kateri je bil potrošnik domiciliran - niti zaradi uporabe angleščine, ki je najpogosteje uporabljan jezik v mednarodnem okolju in ne glavni jezik te države).

Sodišče je tako potrdilo pristojnost italijanskega sodnika za nepremičninsko posredovanje, pri čemer je poudarilo, da preprosta objava na spletu ni dovolj, da bi se konfigurirala dejavnost, usmerjena proti drugi državi, razen če ni očitnih marketinških in komunikacijskih prizadevanj, usmerjenih na ta specifični trg.

Zaključki

Ta odredba predstavlja pomemben korak naprej pri razumevanju pristojnosti na področju nepremičninskega posredovanja, zlasti v evropskem kontekstu, kjer so spletne transakcije vse bolj pogoste. Ključno je, da so strokovnjaki na tem področju seznanjeni z evropskimi in italijanskimi predpisi, ki se nanašajo na pristojnost, da se izognejo morebitnim pravnim konfliktom in zagotovijo učinkovito upravljanje mednarodnih nepremičninskih transakcij.

Odvetniška pisarna Bianucci