القرار رقم 18092 لعام 2024: الولاية القضائية والوساطة العقارية في السوق الأوروبية

في سياق العولمة والتواصل المتزايد بين الأسواق الأوروبية، تأخذ مسألة الولاية القضائية في المعاملات العقارية دورًا حاسمًا. يتناول القرار رقم 18092 لعام 2024 الصادر عن محكمة النقض الإيطالية هذا النقاش، موضحًا حدود الولاية القضائية فيما يتعلق بنشاط الوساطة العقارية الذي يتم عبر الإنترنت.

القضية التي نظرتها المحكمة

تناولت المحكمة قضية كان فيها وسيط عقاري إيطالي قد نشر عرضًا للبيع باللغة الإنجليزية على موقع إلكتروني يمكن الوصول إليه من قبل جميع الدول الأعضاء في الاتحاد الأوروبي. كانت المسألة المركزية تتعلق بما إذا كان يمكن اعتبار هذا النشاط موجهًا نحو دولة إقامة مستهلك نمساوي، وبالتالي استدعاء ولاية "منتدى المستهلك" وفقًا للائحة الاتحاد الأوروبي رقم 1215 لعام 2012.

  • تنص المادة 17، الفقرة 1، البند ج) من اللائحة على أنه يمكن منح الولاية القضائية لمنتدى المستهلك عندما يكون النشاط التجاري موجهًا نحو دولة إقامة المستهلك.
  • أكدت المحكمة أنه لا يكفي مجرد إمكانية الوصول إلى العرض عبر الإنترنت للاعتقاد بوجود نشاط موجه نحو دولة عضو أخرى.
  • هناك حاجة لوجود أشكال من التواصل أو الإعلانات الموجهة عمدًا إلى تلك الدولة.

تأمل في مبدأ الحكم

144/09 - لهذا الغرض، من الضروري استخدام أشكال من التواصل أو الإعلان الموجه عمدًا، مع استخدام موارد مالية، للقيام بالنشاط في دولة مختلفة عن دولة المحترف نفسه، بينما يجب استبعاد الفرضية القانونية السابقة في حالة ممارسة النشاط فقط عبر الإنترنت، لكونه بطبيعته متاحًا في جميع الدول بغض النظر عن إرادة توجيهها إلى مستهلكين من دول أخرى. (في هذه الحالة، فيما يتعلق بعقد الوساطة المبرم في إيطاليا والذي يتعلق بعقار يقع هناك، أكدت المحكمة العليا الولاية القضائية للقاضي الإيطالي، مشيرة إلى أن نشر إعلان البيع على موقع إلكتروني لم يشكل نشاطًا للوسيط موجهًا نحو النمسا - الدولة التي كان يقيم فيها المستهلك - حتى بسبب استخدام اللغة الإنجليزية، الأكثر انتشارًا على المستوى الدولي وليست اللغة الرئيسية لتلك الدولة).

لذا أكدت المحكمة الولاية القضائية للقاضي الإيطالي في الوساطة العقارية، مشددة على أن النشر البسيط عبر الإنترنت ليس كافيًا لتكوين نشاط موجه نحو دولة أخرى، ما لم تكن هناك جهود واضحة في التسويق والتواصل موجهة نحو تلك السوق المحددة.

الاستنتاجات

يمثل هذا القرار خطوة مهمة إلى الأمام في فهم الولاية القضائية في مجال الوساطة العقارية، خاصة في سياق أوروبي حيث أصبحت المعاملات عبر الإنترنت أكثر شيوعًا. من الضروري أن يكون المهنيون في هذا القطاع على دراية بالتشريعات الأوروبية والإيطالية المتعلقة بالولاية القضائية، لتفادي النزاعات القانونية المحتملة وضمان إدارة فعالة للمعاملات العقارية الدولية.

مكتب بيانوتشي للمحاماة