Orzeczenie nr 18092 z 2024 roku: Jurysdykcja i Pośrednictwo Nieruchomościami na Rynku Europejskim

W kontekście globalizacji i rosnącego powiązania między rynkami europejskimi, kwestia jurysdykcji w transakcjach nieruchomości staje się kluczowa. Orzeczenie nr 18092 z 2024 roku włoskiego Sądu Kasacyjnego wpisuje się w tę debatę, wyjaśniając granice jurysdykcji w odniesieniu do działalności pośrednictwa nieruchomości prowadzonej przez Internet.

Sprawa Rozpatrzona przez Sąd

Sąd rozpatrywał sprawę, w której włoski pośrednik nieruchomości opublikował ofertę sprzedaży w języku angielskim na stronie internetowej dostępnej dla wszystkich państw członkowskich Unii Europejskiej. Kluczową kwestią było to, czy taka działalność może być uznana za skierowaną do kraju zamieszkania austriackiego konsumenta, powołując się tym samym na jurysdykcję "forum consumatoris" zgodnie z rozporządzeniem UE nr 1215 z 2012 roku.

  • Artykuł 17, ustęp 1, lit. c) Rozporządzenia stanowi, że jurysdykcja może być przypisana do forum konsumenta, gdy działalność handlowa jest skierowana do państwa zamieszkania konsumenta.
  • Sąd podkreślił, że sama dostępność oferty online nie wystarcza, aby uznać, że istnieje działalność skierowana do innego państwa członkowskiego.
  • Wymagana jest obecność form komunikacji lub reklamy celowo skierowanych do danego kraju.

Refleksja nad Maksymą Wyroku

144/09 - w tym celu konieczne jest wykorzystanie form komunikacji lub reklamy celowo skierowanych, z użyciem zasobów finansowych, do prowadzenia działalności w kraju innym niż kraj samego profesjonalisty, podczas gdy należy wykluczyć wspomnianą hipotezę normatywną w przypadku zwykłego prowadzenia działalności za pośrednictwem Internetu, z samej natury dostępnego we wszystkich krajach, niezależnie od woli zwracania się do konsumentów z innych państw. (W przedmiotowej sprawie, w związku z umową pośrednictwa zawartą we Włoszech i dotyczącą nieruchomości tam położonej, S.C. potwierdził jurysdykcję sędziego włoskiego, stwierdzając, że publikacja ogłoszenia o sprzedaży na stronie internetowej, nawet z uwagi na użycie języka angielskiego, najbardziej rozpowszechnionego w międzynarodowym obiegu i nie będącego głównym językiem tego kraju, nie stanowiła działalności pośrednika skierowanej do Austrii - kraju, w którym zamieszkiwał konsument).

Sąd potwierdził więc jurysdykcję sędziego włoskiego w sprawach pośrednictwa nieruchomości, podkreślając, że sama publikacja online nie jest wystarczająca, aby skonfigurować działalność skierowaną do innego państwa, chyba że istnieją wyraźne wysiłki marketingowe i komunikacyjne skierowane do tego konkretnego rynku.

Wnioski

To orzeczenie stanowi ważny krok naprzód w zrozumieniu jurysdykcji w zakresie pośrednictwa nieruchomości, zwłaszcza w europejskim kontekście, w którym transakcje online stają się coraz powszechniejsze. Kluczowe jest, aby profesjonaliści w tej dziedzinie byli świadomi przepisów europejskich i włoskich dotyczących jurysdykcji, aby unikać potencjalnych konfliktów prawnych i zapewnić skuteczne zarządzanie międzynarodowymi transakcjami nieruchomości.

Kancelaria Adwokacka Bianucci