Kommentar zum Urteil Nr. 16231 vom 2024: Die Unterscheidung zwischen Assoziations- und Vertragsverhältnissen in Wohnbaugenossenschaften

Das äußerst aktuelle Urteil des Kassationsgerichts Nr. 16231 vom 11. Juni 2024 behandelt ein Thema von großer Bedeutung für die Welt der Wohnbaugenossenschaften und klärt die Unterscheidung zwischen den assoziativen und den vertraglichen Beziehungen zwischen Mitgliedern und Genossenschaften. Dieser Aspekt ist grundlegend, um die Rechte und Pflichten jedes Mitglieds sowie die Einschränkungen zu verstehen, die das Gesetz den Genossenschaften auferlegt, insbesondere hinsichtlich der Forderungen nach zusätzlichen finanziellen Beiträgen.

Der Kontext des Urteils

Der Streit entstand aus der Anfrage der Genossenschaft nach einem finanziellen Beitrag der Mitglieder zur Deckung des für den Bau des Wohnkomplexes aufgenommenen Darlehens. Das Gericht musste bewerten, ob diese Anfrage legitim war, unter Berücksichtigung des Prinzips, das die beiden Verhältnisse unterscheidet: das assoziative, das aus der Mitgliedschaft am Gesellschaftsvertrag resultiert, und das vertragliche, das sich aus dem Erwerb des Gutes ergibt. Das Gericht stellte fest, dass die Anfragen nach finanziellen Beiträgen die bereits von den Mitgliedern durch den Vertrag über die Übertragung der Wohnung erworbenen Rechte nicht beeinflussen können.

Leitsatz des Urteils

GENOSSENSCHAFTEN (BEGRIFF, MERKMALE, UNTERSCHIEDLICHKEITEN, TYPEN: MIT UND OHNE HAFTUNGSBEGRENZUNG) - GENERELL Wohnbaugenossenschaft - Zuweisung einer Wohnung infolge des Abschlusses des Kaufvertrags - Anfrage nach Preisanpassung - Unzulässigkeit - Bedingungen - Fallkonstellation. Das Mitglied einer Genossenschaft, das von der von letzterer erbrachten gegenseitigen Dienstleistung profitiert, ist Teil von zwei verschiedenen Verhältnissen, einem - assoziativen - das direkt aus der Mitgliedschaft am Gesellschaftsvertrag und dem damit verbundenen Erwerb der Mitgliedsqualität resultiert, und dem anderen, das aus dem bilateralen Austauschvertrag resultiert, durch den es sich das Gut oder die Dienstleistung aneignet, die von der Einrichtung erbracht wird; daher ist im Falle eines Streits über die Zulässigkeit von Beiträgen, die von der Gesellschaft den Mitgliedern in Wohnbaugenossenschaften auferlegt werden, zu prüfen, ob die von den Mitgliedern geforderten Beiträge das Austauschverhältnis beeinflussen, indem sie sich in zusätzlichen Lasten im Vergleich zur Vergütung des Verkaufs niederschlagen, in welchem Fall es sich um Handlungen der Gesellschaft handelt, die nicht geeignet sind, die Rechte aus dem Vertrag über die Übertragung der Wohnung zu beeinflussen und daher gegenüber dem Mitglied ohne Wirkung sind, oder auf das assoziative Verhältnis, aus dem die Verpflichtung zur Leistung von Beiträgen und zur Deckung der gemeinsamen Kosten für die Organisation und Verwaltung, die durch die Satzung vorgesehen sind, resultiert. (Im vorliegenden Fall hat das Kassationsgericht, in Anwendung des genannten Prinzips, das angefochtene Urteil aufgehoben, das, ohne zu klären, auf welches der beiden oben beschriebenen Verhältnisse es sich bezog, eine Ausgabenentscheidung für legitim hielt, die von jedem Mitglied, lange nach der Zuweisung der Wohnung, einen finanziellen Beitrag zur Deckung des von der Genossenschaft aufgenommenen Darlehens für den Bau des Gegenstands des sozialen Verhältnisses forderte).

Praktische Implikationen des Urteils

Die Entscheidung des Kassationsgerichts hat wichtige Implikationen für die Mitglieder der Wohnbaugenossenschaften. Insbesondere werden einige entscheidende Punkte hervorgehoben:

  • Die Unterscheidung zwischen assoziativen und vertraglichen Beziehungen ist entscheidend für den Schutz der Rechte der Mitglieder.
  • Die Forderungen nach finanziellen Beiträgen seitens der Genossenschaften dürfen die bereits von den Mitgliedern erworbenen Rechte nicht beeinträchtigen.
  • Es ist entscheidend, dass die Genossenschaften klarstellen, welche die gemeinsamen Kosten sind und welche Beiträge von den Mitgliedern gefordert werden, um zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden.

Schlussfolgerungen

Zusammenfassend stellt das Urteil Nr. 16231 vom 2024 einen wichtigen Schritt zum Schutz der Rechte der Mitglieder von Wohnbaugenossenschaften dar. Es wird klargestellt, dass die Ausgabenbeschlüsse mit den von den Mitgliedern erworbenen Rechten in Einklang stehen müssen und nicht als zusätzliche Lasten im Vergleich zum Kaufvertrag angesehen werden können. Dieses Prinzip schützt nicht nur die Mitglieder, sondern trägt auch zu einer größeren Transparenz und Fairness in der Verwaltung der Wohnbaugenossenschaften bei.

Rechtsanwaltskanzlei Bianucci