Komentar na sodbo št. 16231 iz leta 2024: Razlikovanje med asociativnimi in pogodbenimi odnosi v stanovanjskih zadrugah

Zelo nedavna sodba Vrhovnega sodišča št. 16231 z dne 11. junija 2024 obravnava temo velikega pomena za svet stanovanjskih zadrug, pri čemer pojasnjuje razliko med asociativnimi in pogodbenimi odnosi med člani in zadrugami. Ta vidik je ključnega pomena za razumevanje pravic in dolžnosti vsakega člana ter omejitev, ki jih zakon nalaga zadrugam, zlasti glede zahtevkov po dodatnih finančnih prispevkih.

Kontekst sodbe

Spor izhaja iz zahteve zadruge po finančnem prispevku članov za pokritje posojila, sklenjenega za gradnjo stanovanjske stavbe. Sodišče je moralo oceniti, ali je bila taka zahteva zakonita, ob upoštevanju načela, ki razlikuje med obema odnosoma: asociativnim, ki izhaja iz pristopa k družbeni pogodbi, in pogodbenim, ki izhaja iz nakupa dobrine. Sodišče je ugotovilo, da zahteve po finančnem prispevku ne morejo vplivati na pravice, ki so jih člani pridobili s pogodbo o prenosu stanovanja.

Izrek sodbe

ZADRUGE (POJEM, LASTNOSTI, RAZLIČITVE, VRSTE: Z OMEJENO ODGOVORNOSTJO IN NEOMEJENO) - NAČELOMA Stanovanjska zadruga - Dodelitev stanovanja, ki izhaja iz sklenitve pogodbe o nakupu - Zahteva za prilagoditev cene - Nedopustnost - Pogoji - Stvar. Član zadruge, prejemnik vzajemne storitve, ki jo ta nudi, je del dveh različnih odnosov, enega - asociativnega - ki neposredno izhaja iz pristopa k družbeni pogodbi in posledične pridobitve statusa člana, ter drugega, ki izhaja iz dvostranske pogodbe o menjavi, na podlagi katere si pridobi dobrino ali storitev, ki mu jo nudi organ; zato je v primeru spora o zakonitosti prispevkov, ki jih zadruga nalaga članu v stanovanjskih zadrugah, kjer nakup članov lastnine stanovanja - za katerega je bila zadruga ustanovljena - poteka preko sklenitve pogodbe o menjavi, v kateri zadruga prevzema vlogo prodajalca, član pa vlogo kupca, potrebno preveriti, ali prispevki, zahtevani od člana, vplivajo na razmerje o menjavi, kar se izraža v dodatnih stroških v primerjavi s ceno prodaje, v tem primeru gre za dejanja družbe, ki niso sposobna vplivati na pravice, ki izhajajo iz pogodbe o prenosu stanovanja, in so zato brez učinka v razmerju do člana, ali na asociativni odnos, iz katerega izhaja obveznost za prispevanje in sodelovanje pri skupnih stroških organizacije in upravljanja, predvidenih s statutom. (V obravnavani zadevi je v skladu z omenjenim načelom Višje sodišče razveljavilo izpodbijano sodbo, ki, ne da bi pojasnila, na kateri od obeh zgoraj opisanih odnosov se nanaša, je menila, da je zakonita odločitev o stroških, ki je od vsakega člana zahtevala finančni prispevek za plačilo posojila, ki ga je zadruga sklenila za gradnjo stanovanjske stavbe, ki je predmet družbenega razmerja, šele po dodelitvi stanovanja).

Praktične posledice sodbe

Odločitev Vrhovnega sodišča ima pomembne posledice za člane stanovanjskih zadrug. Še posebej izstopajo nekateri ključni poudarki:

  • Razlikovanje med asociativnimi in pogodbenimi odnosi je bistveno za zaščito pravic članov.
  • Zahteve po finančnem prispevku s strani zadrug ne morejo vplivati na že pridobljene pravice članov.
  • Ključno je, da zadruge pojasnijo, katere so skupne stroške in kateri prispevki so zahtevani od članov, da se izognejo prihodnjim sporom.

Zaključki

Na koncu sodba št. 16231 iz leta 2024 predstavlja pomemben korak v zaščiti pravic članov stanovanjskih zadrug. Pojasnjuje, da morajo biti odločitve o stroških v skladu s pravicami, ki so jih pridobili člani, in ne morejo biti obravnavane kot dodatna bremena v primerjavi s prodajno pogodbo. Ta princip ne le ščiti člane, ampak tudi prispeva k večji preglednosti in poštenosti pri upravljanju stanovanjskih zadrug.

Odvetniška pisarna Bianucci