Miete und Treu und Glauben: Überlegungen zur Verordnung Nr. 11219 von 2024

Die kürzliche Verordnung des Kassationsgerichts Nr. 11219 vom 26. April 2024 bietet wichtige Denkanstöße zum Thema der Vermietung von Immobilien zu anderem Gebrauch als Wohnzwecken. In einem Kontext, in dem die vertraglichen Beziehungen Prinzipien der Fairness und des guten Glaubens respektieren müssen, äußert sich das Urteil zur Untätigkeit des Vermieters und zur Rechtmäßigkeit seiner Forderung nach Zahlung rückständiger Mieten.

Der Kontext des Urteils

Der Fall betraf einen Rechtsstreit zwischen F. und S., in dem der Vermieter ein Verhalten der Untätigkeit bei der Ausübung seiner Kreditrechte über einen längeren Zeitraum gezeigt hatte. Das Kassationsgericht stellte fest, dass dieses Verhalten nicht automatisch auf einen Verzicht auf das Recht, die vollständige Zahlung der aufgelaufenen Mieten zu verlangen, hindeutet.

Im Allgemeinen. Im Bereich der Vermietung von städtischen Immobilien zu anderem Gebrauch als Wohnzwecken ist das Verhalten des Vermieters, der nach untätigem Verhalten gegenüber dem Mieter - auch wenn dies auf ein ihm zuzuschreibendes Ereignis zurückzuführen ist und über einen Zeitraum, der den Schuldner vernünftigerweise glauben lässt, dass das Recht nicht mehr ausgeübt wird - die vollständige Zahlung der aufgelaufenen Mieten verlangt, nicht ausreichend, um ein schlüssiges Verhalten abzuleiten, aus dem eindeutig der stillschweigende Wille abzuleiten ist, auf das Recht zu verzichten, noch stellt es einen Fall des Rechtsmissbrauchs dar, da die bloße Verzögerung einer Partei bei der Ausübung ihrer Rechte nur dann zu einem Verstoß gegen das Prinzip des guten Glaubens bei der Vertragserfüllung führen kann, wenn sie, ohne einem Interesse des Inhabers zu entsprechen, in einem Schaden für die andere Partei resultiert.

Die Implikationen des Urteils

Dieses Urteil hat mehrere praktische Implikationen:

  • Anerkennung der Rechtmäßigkeit des Vermieters, rückständige Mieten auch nach einer Phase der Untätigkeit zu verlangen.
  • Feststellung, dass Untätigkeit nicht per se einen Verzicht auf die Rechte des Vermieters darstellt.
  • Bewertung des Prinzips des guten Glaubens im Hinblick auf die Interessen beider Parteien.

Das Gericht, das auch auf die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs verweist, stellt klar, dass Rechtsmissbrauch nicht einfach aufgrund einer Verzögerung bei der Aufforderung zur Erfüllung konfiguriert werden kann. Mit anderen Worten, der Vermieter muss nachweisen, dass sein Verhalten dem Mieter keinen Schaden zugefügt hat und dass er ein legitimes Interesse daran hat, die Schuld einzutreiben.

Schlussfolgerungen

Das Urteil Nr. 11219 von 2024 lädt uns ein, über die Bedeutung des guten Glaubens in Mietverträgen nachzudenken. Juristen und Vermieter müssen sich bewusst sein, dass Untätigkeit Konsequenzen hat und dass eine verspätete Zahlungsaufforderung gerechtfertigt sein muss. Vor diesem Hintergrund ist es wichtig, einen offenen Dialog zwischen den Parteien aufrechtzuerhalten und die gegenseitigen Rechte zu respektieren, um zukünftige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und die Stabilität der Vertragsbeziehungen zu gewährleisten.

Rechtsanwaltskanzlei Bianucci