Commento alla Sentenza n. 19808 del 2024: Nullità del Contratto di Locazione e Indennità di Occupazione

La sentenza n. 19808 del 17 luglio 2024 della Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti riguardo alla validità dei contratti di locazione e alle conseguenze della loro mancata registrazione. In particolare, si analizza la nullità del contratto di locazione per violazione dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004 e il diritto del proprietario a ricevere un'indennità di occupazione.

La Violazione dell'Obbligo di Registrazione

Secondo l'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, i contratti di locazione devono essere registrati per essere considerati validi. La Corte di Cassazione ha statuito che la violazione di questo obbligo porta alla nullità del contratto. Questo implica che il proprietario non può invocare la validità del contratto stesso, ma ha diritto a un risarcimento per l'occupazione dell'immobile.

NOZIONE, CARATTERI, DISTINZIONI) Locazione immobiliare ad uso abitativo - Violazione dell’obbligo di registrazione di cui all’art. 1, comma 346, della l n. 311 del 2004 - Nullità del contratto - Diritto all’indennità di occupazione - Sussistenza - Predeterminazione legale ex art. 1, comma 59, l. n. 208 del 2015 - Condizioni e limiti - Fattispecie. Alla nullità del contratto di locazione per violazione dell'obbligo di registrazione, ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, consegue il diritto del proprietario del bene alla corresponsione dell'indennità di occupazione, la cui quantificazione soggiace alla predeterminazione legale di cui all'art. 1, comma 59, della l. n. 208 del 2015 nel solo caso in cui, ricorrendone gli altri presupposti, il rapporto sia sorto dopo l'entrata in vigore della norma. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, nel dichiarare nullo ex art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, un contratto di locazione del 2010 - che era stato successivamente denunziato, nel 2012, ai sensi dell'art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs. n. 23 del 2011 -, aveva condannato gli occupanti dell'immobile al pagamento di un'indennità parametrata al canone convenuto tra le parti, ritenendo inapplicabile, ratione temporis, la disciplina di cui all'art. 1, comma 59, della l. n. 208 del 2015).

Il Diritto all'Indennità di Occupazione

La sentenza chiarisce che, nonostante la nullità del contratto, il proprietario ha diritto a un'indennità di occupazione. Questa indennità deve essere quantificata secondo i criteri stabiliti dalla legge, in particolare l'art. 1, comma 59, della legge n. 208 del 2015, che prevede la predeterminazione legale dell'indennità. Tuttavia, è fondamentale notare che questa norma si applica solo se il contratto di locazione è stato stipulato dopo l'entrata in vigore della stessa. Nel caso specifico, il contratto di locazione era del 2010, e quindi non poteva beneficiare di questa disciplina.

Conclusioni

La sentenza n. 19808 del 2024 rappresenta un'importante pronuncia della Corte di Cassazione in materia di locazione, sottolineando la necessità di registrare i contratti per garantirne la validità. Inoltre, essa stabilisce che il diritto all'indennità di occupazione non è automaticamente escluso dalla nullità del contratto, ma deve essere valutato secondo le norme vigenti. Questa decisione offre un utile spunto di riflessione per proprietari e inquilini, ricordando l'importanza di rispettare le disposizioni legali in materia di locazione.

Studio Legale Bianucci