Komentarz do wyroku nr 19808 z 2024 roku: Nieważność umowy najmu i odszkodowanie za zajmowanie

Wyrok nr 19808 z 17 lipca 2024 roku Sądu Najwyższego dostarcza istotnych wyjaśnień dotyczących ważności umów najmu oraz konsekwencji ich braku rejestracji. W szczególności analizowana jest nieważność umowy najmu z powodu naruszenia art. 1, ust. 346, ustawy nr 311 z 2004 roku oraz prawo właściciela do otrzymania odszkodowania za zajmowanie nieruchomości.

Naruszenie obowiązku rejestracji

Zgodnie z art. 1, ust. 346, ustawy nr 311 z 2004 roku, umowy najmu muszą być rejestrowane, aby były uznawane za ważne. Sąd Najwyższy orzekł, że naruszenie tego obowiązku prowadzi do nieważności umowy. Oznacza to, że właściciel nie może powoływać się na ważność samej umowy, ale ma prawo do odszkodowania za zajmowanie nieruchomości.

POJĘCIE, CECHY, ROZBIEŻNOŚCI) Najem nieruchomości na cele mieszkalne - Naruszenie obowiązku rejestracji, o którym mowa w art. 1, ust. 346, ustawy nr 311 z 2004 roku - Nieważność umowy - Prawo do odszkodowania za zajmowanie - Istnienie - Prawne ustalenie ex art. 1, ust. 59, ustawy nr 208 z 2015 roku - Warunki i ograniczenia - Przykład. Do nieważności umowy najmu z powodu naruszenia obowiązku rejestracji, zgodnie z art. 1, ust. 346, ustawy nr 311 z 2004 roku, przysługuje prawo właściciela nieruchomości do otrzymania odszkodowania za zajmowanie, którego wysokość podlega prawnemu ustaleniu określonemu w art. 1, ust. 59, ustawy nr 208 z 2015 roku, tylko w przypadku, gdy, spełniając inne przesłanki, umowa została zawarta po wejściu w życie przepisu. (W tej sprawie Sąd Najwyższy potwierdził wyrok, który, stwierdzając nieważność na podstawie art. 1, ust. 346, ustawy nr 311 z 2004 roku, umowy najmu z 2010 roku - która została następnie zgłoszona w 2012 roku, na podstawie art. 3, ust. 8 i 9, dekretu ustawodawczego nr 23 z 2011 roku - skazał zajmujących nieruchomość na zapłatę odszkodowania w wysokości uzgodnionego między stronami czynszu, uznając, że przepisy art. 1, ust. 59, ustawy nr 208 z 2015 roku nie miały zastosowania, ratione temporis).

Prawo do odszkodowania za zajmowanie

Wyrok wyjaśnia, że pomimo nieważności umowy, właściciel ma prawo do odszkodowania za zajmowanie. Odszkodowanie to musi być ustalane zgodnie z kryteriami określonymi w prawie, w szczególności w art. 1, ust. 59, ustawy nr 208 z 2015 roku, która przewiduje prawne ustalenie wysokości odszkodowania. Ważne jest jednak zauważenie, że przepis ten ma zastosowanie tylko wtedy, gdy umowa najmu została zawarta po wejściu w życie tego przepisu. W omawianym przypadku umowa najmu pochodziła z 2010 roku, a zatem nie mogła korzystać z tej regulacji.

Wnioski

Wyrok nr 19808 z 2024 roku stanowi ważne orzeczenie Sądu Najwyższego w dziedzinie najmu, podkreślając konieczność rejestrowania umów, aby zapewnić ich ważność. Ponadto stwierdza, że prawo do odszkodowania za zajmowanie nie jest automatycznie wykluczone przez nieważność umowy, lecz musi być oceniane zgodnie z obowiązującymi przepisami. To orzeczenie stanowi cenny impuls do refleksji dla właścicieli i najemców, przypominając o znaczeniu przestrzegania przepisów prawnych w zakresie najmu.

Kancelaria Adwokacka Bianucci