تعليق على الحكم رقم 19808 لعام 2024: بطلان عقد الإيجار وتعويض الاحتلال

يقدم الحكم رقم 19808 بتاريخ 17 يوليو 2024 الصادر عن محكمة النقض توضيحات هامة بشأن صحة عقود الإيجار ونتائج عدم تسجيلها. على وجه الخصوص، يتم تحليل بطلان عقد الإيجار بسبب انتهاك المادة 1، الفقرة 346، من القانون رقم 311 لعام 2004 وحق المالك في الحصول على تعويض الاحتلال.

انتهاك واجب التسجيل

وفقًا للمادة 1، الفقرة 346، من القانون رقم 311 لعام 2004، يجب تسجيل عقود الإيجار حتى تُعتبر صالحة. وقد قضت محكمة النقض بأن انتهاك هذا الواجب يؤدي إلى بطلان العقد. وهذا يعني أن المالك لا يمكنه الاستناد إلى صحة العقد نفسه، ولكنه يحق له الحصول على تعويض عن احتلال العقار.

المفهوم، الخصائص، التمييز) إيجار عقار للاستخدام السكني - انتهاك واجب التسجيل المنصوص عليه في المادة 1، الفقرة 346، من القانون رقم 311 لعام 2004 - بطلان العقد - حق في تعويض الاحتلال - وجود - تحديد قانوني وفقًا للمادة 1، الفقرة 59، من القانون رقم 208 لعام 2015 - الشروط والحدود - الحالة. يترتب على بطلان عقد الإيجار بسبب انتهاك واجب التسجيل، وفقًا للمادة 1، الفقرة 346، من القانون رقم 311 لعام 2004، حق المالك في الحصول على تعويض الاحتلال، والتي تخضع لتحديد قانوني وفقًا للمادة 1، الفقرة 59، من القانون رقم 208 لعام 2015 فقط في حال تحقق الشروط الأخرى، وكان العقد قد نشأ بعد دخول القانون حيز التنفيذ. (في هذه الحالة، أكدت المحكمة العليا الحكم الصادر عن محكمة الموضوع الذي، عندما أعلن بطلانًا وفقًا للمادة 1، الفقرة 346، من القانون رقم 311 لعام 2004، عقد إيجار لعام 2010 - الذي تم الإبلاغ عنه لاحقًا، في 2012، وفقًا للمادة 3، الفقرتين 8 و9، من المرسوم التشريعي رقم 23 لعام 2011 - قضت بإلزام شاغلي العقار بدفع تعويض متناسب مع الإيجار المتفق عليه بين الطرفين، معتبرة أن القواعد المنصوص عليها في المادة 1، الفقرة 59، من القانون رقم 208 لعام 2015 غير قابلة للتطبيق، من حيث الوقت).

حق تعويض الاحتلال

يوضح الحكم أنه، على الرغم من بطلان العقد، يحق للمالك الحصول على تعويض عن الاحتلال. يجب أن يتم تحديد هذا التعويض وفقًا للمعايير المنصوص عليها في القانون، وخاصة المادة 1، الفقرة 59، من القانون رقم 208 لعام 2015، التي تنص على التحديد القانوني للتعويض. ومع ذلك، من الضروري ملاحظة أن هذه القاعدة تنطبق فقط إذا تم إبرام عقد الإيجار بعد دخولها حيز التنفيذ. في الحالة المحددة، كان عقد الإيجار يعود لعام 2010، وبالتالي لم يكن بإمكانه الاستفادة من هذه القاعدة.

الاستنتاجات

يمثل الحكم رقم 19808 لعام 2024 قرارًا مهمًا صادرًا عن محكمة النقض في مجال الإيجارات، مؤكدًا على ضرورة تسجيل العقود لضمان صحتها. بالإضافة إلى ذلك، يحدد أن الحق في تعويض الاحتلال ليس مستبعدًا تلقائيًا بسبب بطلان العقد، بل يجب تقييمه وفقًا للقوانين السارية. تقدم هذه القرار نقطة انطلاق مفيدة للتأمل للملاك والمستأجرين، مذكّرة بأهمية الالتزام بالأحكام القانونية المتعلقة بالإيجارات.

مكتب بيانوتشي للمحاماة