Commentaire sur l'Ordonnance n° 18318 de 2024 : Clarifications sur les Dommages en Cas de Restitution Tardive en Location

La récente Ordonnance n° 18318 du 4 juillet 2024, rendue par la Cour de Cassation, offre d'importantes clarifications en matière de location, en particulier concernant la quantification des dommages pour restitution tardive du bien immobilier. Cet arrêt s'inscrit dans un contexte juridique déjà riche en décisions, mais s'avère fondamental pour les praticiens du droit et pour les bailleurs, car il établit des paramètres clairs pour le calcul des dommages en fonction du loyer.

Le Contexte de l'Arrêt

La Cour a examiné un cas dans lequel le bailleur, représenté par l'avocat de l'État, a demandé réparation des dommages résultant de la non-restitution d'un bien immobilier par le locataire. En particulier, la question centrale était de savoir si le dommage devait être calculé uniquement sur le loyer convenu ou s'il devait également inclure d'éventuelles mises à jour conformément aux indices ISTAT, comme prévu par le contrat de location.

  • La Cour a établi que le dommage ex art. 1591 c.c. doit être paramétré au loyer convenu.
  • Il est nécessaire d'inclure l'ajustement ISTAT, si prévu dans le contrat, sans que le bailleur doive le demander formellement.
  • Les intérêts sur les montants dus courent à partir des échéances mensuelles d'occupation.
Créance - Demande du bailleur - Nécessité - Exclusion - Intérêts - Créance - Délai. En matière de location, le dommage ex art. 1591 c.c. doit être paramétré au loyer convenu et, par conséquent, doit également inclure l'ajustement selon les indices ISTAT, si prévu par le contrat, sans nécessité de mise en demeure et même si le bailleur n'a pas fait de demande expresse, et, de plus, sur les montants dus, des intérêts sont dus, à compter des échéances mensuelles d'occupation.

Analyse de la Maxime

La maxime rapportée dans l'ordonnance offre des pistes de réflexion significatives. Tout d'abord, le fait que le dommage doive être paramétré au loyer convenu signifie que le bailleur a le droit de recevoir une indemnisation qui prenne en compte non seulement le montant stipulé dans le contrat, mais aussi les éventuelles variations dues à l'ajustement ISTAT. Cet aspect est crucial, car souvent les parties tendent à oublier que les mises à jour contractuelles font partie intégrante de la discipline locative.

Deuxièmement, la Cour a exclu la nécessité d'une demande formelle de la part du bailleur pour l'ajustement, rendant ainsi la récupération des sommes dues plus facile. Cela signifie que le bailleur n'est pas obligé d'envoyer une communication spécifique pour faire valoir son droit à l'ajustement, simplifiant considérablement les procédures de demande de réparation.

Conclusions

En résumé, l'Ordonnance n° 18318 de 2024 représente un point de référence important pour les bailleurs et les professionnels du secteur. Elle clarifie que dans le calcul des dommages pour restitution tardive d'un bien immobilier, non seulement le loyer doit être pris en compte, mais aussi les ajustements prévus par le contrat. La décision de la Cour de Cassation de ne pas exiger la mise en demeure et de reconnaître le droit aux intérêts constitue un avantage supplémentaire pour les bailleurs, qui peuvent ainsi mieux protéger leurs droits en cas de manquement du locataire.

Cabinet d’Avocats Bianucci