Komentar na Odredbo št. 18318 iz leta 2024: Pojasnila o Škodah zaradi Zakasnitve Vračila v Najem

Pred kratkim je Odredba št. 18318 z dne 4. julija 2024, ki jo je izdala Vrhovna sodišča, ponudila pomembna pojasnila na področju najema, zlasti glede kvantifikacije škod zaradi zakasnitve vračila nepremičnine. Ta sodba se umešča v že bogat pravni kontekst, a je ključna za pravne strokovnjake in lastnike, saj določa jasne parametre za izračun škode na podlagi najemnine.

Kontekst Sodbe

Vrhovno sodišče je pregledalo primer, v katerem je najemodajalec, ki ga zastopa državni odvetnik, zahteval odškodnino za škodo, ki je nastala zaradi nevrnitve nepremičnine s strani najemnika. Zlasti je bilo osrednje vprašanje, ali naj se škoda izračuna le na podlagi dogovorjene najemnine ali pa naj vključuje tudi morebitne prilagoditve v skladu z indeksi SURS, kot je predvideno v najemni pogodbi.

  • Vrhovno sodišče je določilo, da se škoda po 1591. členu OZ mora izračunati na podlagi dogovorjene najemnine.
  • Vključiti je treba prilagoditev SURS, če je ta predvidena v pogodbi, brez da bi najemodajalec to moral formalno zahtevati.
  • Obresti na zapadle zneske tečejo od posameznih mesečnih rokov najema.
Pravica - Zahteva najemodajalca - Potrebnost - Izločitev - Obresti - Pravica - Začetek teka. Glede najema se škoda po 1591. členu OZ mora izračunati na podlagi dogovorjene najemnine in posledično je treba vključiti tudi prilagoditev v skladu z indeksi SURS, če je to predvideno v pogodbi, brez potrebe po postavitvi v zamudo, tudi če najemodajalec tega ni izrecno zahteval, in prav tako na zapadle zneske pripadajo obresti, od posameznih mesečnih rokov najema.

Analiza Maksime

Maksima, navedena v odredbi, ponuja pomembne misli za razmislek. Prvič, dejstvo, da se škoda mora izračunati na podlagi dogovorjene najemnine, pomeni, da ima najemodajalec pravico prejeti odškodnino, ki upošteva ne le znesek, določen v pogodbi, temveč tudi morebitne spremembe zaradi prilagoditve SURS. Ta vidik je ključen, saj pogosto strani pozabijo, da so pogodbene prilagoditve sestavni del najemne zakonodaje.

Drugič, Vrhovno sodišče je izključilo potrebo po formalni zahtevi s strani najemodajalca za prilagoditev, kar olajša izterjavo zapadlih zneskov. To pomeni, da najemodajalec ni dolžan poslati posebnega obvestila, da bi uveljavil svojo pravico do prilagoditve, kar močno poenostavi postopke za uveljavljanje odškodnine.

Zaključki

Na kratko, Odredba št. 18318 iz leta 2024 predstavlja pomembno referenčno točko za najemodajalce in strokovnjake s tega področja. Pojasnjuje, da pri izračunu škod zaradi zakasnitve vračila nepremičnine ne sme biti upoštevana le najemnina, temveč tudi prilagoditve, predvidene v pogodbi. Odločitev Vrhovnega sodišča, da ne zahteva postavitve v zamudo in da prizna pravico do obresti, je dodatna prednost za najemodajalce, ki tako bolje varujejo svoje pravice v primeru neizpolnjevanja obveznosti najemnika.

Odvetniška pisarna Bianucci