Ordenanza n. 16760 del 17/06/2024: Reparación y Gastos Comunitarios

La reciente ordenanza n. 16760 del 17 de junio de 2024, emitida por la Corte de Casación, ofrece importantes aclaraciones sobre la distribución de los gastos de mantenimiento en contextos comunitarios. Esta decisión se centra en la distinción entre las partes comunes y las propiedades exclusivas dentro de un condominio, un tema de fundamental importancia para los propietarios y los administradores de inmuebles.

La naturaleza de los gastos de mantenimiento

Según la ordenanza, cuando se trata de reparar un local en planta baja de propiedad exclusiva de un único condómino, el cual también actúa como cubierta para los espacios subterráneos de propiedad comunitaria, los gastos de mantenimiento son responsabilidad del propietario exclusivo. Esto está en línea con lo establecido por el artículo 1125 del Código Civil, que estipula que el suelo de la planta superior corresponde al propietario exclusivo y no a la asamblea condominial.

  • Art. 1125 c.c. – Mantenimiento de las partes exclusivas
  • Art. 1123 c.c. – Distribución de los gastos
  • Art. 1135 c.c. – Competencias de la asamblea

Las implicaciones de la decisión

La Corte ha declarado nula cualquier deliberación asamblearia que intente imponer una distribución de los gastos de mantenimiento extraordinario, reparaciones o reconstrucciones relacionadas con partes de propiedad exclusiva. Este principio es esencial para garantizar que las responsabilidades estén claramente definidas y respetadas, evitando conflictos y malentendidos entre los condóminos.

SOTANOS, TECHADOS, SUELOS Condominio - Reparación del local en planta baja de propiedad exclusiva de un único condómino, que actúa también como cubierta para los espacios subterráneos de propiedad comunitaria - Distribución de gastos - Competencia de la asamblea - Exclusión - Consecuencias. En materia de condominio, cuando se deba proceder a la reparación del local en planta baja de propiedad exclusiva de un único condómino que actúe también como cubierta para los espacios subterráneos de propiedad comunitaria, los gastos relativos al mantenimiento de la parte de la estructura constituida por el suelo de la planta superior son responsabilidad del propietario exclusivo del local según el art. 1125 c.c. y, por lo tanto, no corresponden a las atribuciones de la asamblea condominial, competente para deliberar sobre los intervenciones relativas únicamente a las partes comunes del edificio condominial; por lo que es nula la deliberación asamblearia que tenga por objeto la distribución relativa a mantenimiento extraordinario, reparaciones o reconstrucción de las partes de propiedad exclusiva.

Conclusiones

En resumen, la ordenanza n. 16760 de 2024 representa un importante avance en la clarificación de las responsabilidades dentro de los condominios. Afirmando claramente que los gastos relativos a partes de propiedad exclusiva no pueden ser impuestos por la asamblea condominial, refuerza así los derechos de los propietarios individuales y delimita con precisión las competencias de las asambleas. Esta sentencia se inserta en un contexto jurídico que busca proteger los intereses de todos los condóminos, evitando conflictos y garantizando una gestión más equitativa de los gastos comunitarios.

Estudio Jurídico Bianucci