القرار رقم 16760 بتاريخ 17/06/2024: إصلاح ونفقات مشتركة

يقدم القرار رقم 16760 بتاريخ 17 يونيو 2024، الصادر عن محكمة النقض، توضيحات مهمة بشأن توزيع نفقات الصيانة في السياقات المشتركة. تركز هذه القرار على التمييز بين الأجزاء المشتركة والملكيات الخاصة داخل العقار المشترك، وهو موضوع ذو أهمية أساسية للمالكين ومديري العقارات.

طبيعة نفقات الصيانة

وفقاً للقرار، عندما يتعلق الأمر بإصلاح محل في الطابق الأرضي مملوك حصرياً لمالك واحد، والذي يعمل أيضاً كغطاء للأقبية السفلية المملوكة للعقار المشترك، تكون نفقات الصيانة على عاتق المالك الحصري. وهذا يتماشى مع ما هو منصوص عليه في المادة 1125 من القانون المدني، والتي تنص على أن أرضية الطابق العلوي تدخل ضمن اختصاصات المالك الحصري وليست ضمن اختصاصات الجمعية المشتركة.

  • المادة 1125 ق.م. - صيانة الأجزاء الخاصة
  • المادة 1123 ق.م. - توزيع النفقات
  • المادة 1135 ق.م. - اختصاصات الجمعية

تبعات القرار

أعلنت المحكمة بعد ذلك أن أي قرار جمعية يحاول فرض توزيع نفقات الصيانة الاستثنائية، أو الإصلاحات أو إعادة البناء المتعلقة بالأجزاء المملوكة حصرياً، يعتبر باطلاً. هذه القاعدة أساسية لضمان وضوح المسؤوليات واحترامها، وتجنب النزاعات وسوء الفهم بين الملاك.

الأسطح، السقوف، الأرضيات العقار المشترك - إصلاح المحل في الطابق الأرضي المملوك حصرياً لمالك واحد، والذي يعمل أيضاً كغطاء للأقبية السفلية المملوكة للعقار المشترك - توزيع النفقات - اختصاص الجمعية - استبعاد - تبعات. في سياق العقار المشترك، عند الحاجة لإصلاح المحل في الطابق الأرضي المملوك حصرياً لمالك واحد والذي يعمل أيضاً كغطاء للأقبية السفلية المملوكة للعقار المشترك، تكون النفقات المتعلقة بصيانة الجزء من الهيكل المكون من أرضية الطابق العلوي على عاتق المالك الحصري للمحل بموجب المادة 1125 ق.م. وبالتالي، لا تدخل ضمن اختصاصات الجمعية المشتركة، المختصة بالتداول بشأن التدخلات المتعلقة فقط بالأجزاء المشتركة من المبنى المشترك؛ ولذلك فإن القرار الجماعي الذي يتعلق بتوزيع نفقات الصيانة الاستثنائية، أو الإصلاحات أو إعادة بناء الأجزاء المملوكة حصرياً يكون باطلاً.

الاستنتاجات

باختصار، يمثل القرار رقم 16760 لعام 2024 خطوة مهمة إلى الأمام في توضيح المسؤوليات داخل المجتمعات السكنية. ويؤكد بوضوح أن النفقات المتعلقة بالأجزاء المملوكة حصرياً لا يمكن فرضها من قبل الجمعية المشتركة، مما يعزز حقوق الملاك الأفراد ويحدد بدقة اختصاصات الجمعيات. هذه الحكم تأتي في إطار قانوني يهدف إلى حماية مصالح جميع الملاك، وتجنب النزاعات وضمان إدارة أكثر عدلاً للنفقات المشتركة.

مكتب بيانوتشي للمحاماة