关于2024年第15678号判决的评论:强制执行程序中租赁管理行为的无效性

2024年6月5日,最高法院第15678号判决对强制执行情况下的租赁关系管理提供了重要澄清。特别是,法院明确指出,执行人所采取的行为,如果不是以保管人的身份进行或未获得法官的授权,则对强制执行程序和承租人不产生有效的效果。这一决定嵌入了一个复杂的法律框架,规范了意大利的租赁和强制执行程序。

判决的原则

一般情况下。在强制执行程序中,执行人没有以保管人身份(或以该身份但未获得执行法官的授权)进行的不同用途的租赁管理行为——例如,合同的延迟登记或根据1978年第392号法律第29条在首次到期时拒绝续租——对程序和同一承租人是完全无效的,即使在由于不同于强制销售的不动产的情况下,程序被终止。 (在本案中,最高法院撤销并发回了认为在2014年开始的租赁财产的强制执行程序中,基于2011年3月31日签署并于2016年1月19日登记的合同,拒绝续租(到期日为2017年3月31日)有效的判决,并强调了合同的不可对抗性,因为房东在扣押后进行的登记是根本无效的。)

判决的影响

法院强调了及时登记租赁合同的重要性以及通报扣押情况的义务。特别是,租赁合同的延迟登记以及续租的拒绝,如果是在扣押阶段进行的,则不能被视为有效。其后果对房东和承租人都具有重大影响:

  • 房东:在强制执行程序进行中,不能有效地对抗管理租赁的行为。
  • 承租人:可以在未通知或未授权的行为中得到保护,即使在程序终止的情况下也能保持其地位。
  • 法官:必须监督执行人在强制执行程序中所采取行为的合法性。

结论

这一判决在保护承租人权利和明确房东及执行人责任方面代表了重要的一步。通过确认未授权行为的根本无效性,最高法院重申了对租赁和强制执行程序的正确和及时管理的必要性。所有参与租赁过程的相关方都必须了解并意识到其行为的法律影响。

Bianucci律师事务所