Komentarz do Wyroku nr 15678 z 2024 r.: Nieważność Aktów Zarządzania Najmem w Postępowaniu Egzekucyjnym

Wyrok nr 15678 z 5 czerwca 2024 roku Sądu Kasacyjnego dostarcza ważnych wyjaśnień dotyczących zarządzania relacją najmu w przypadku egzekucji przymusowej. W szczególności Sąd sprecyzował, że akty dokonane przez dłużnika, jeśli nie są dokonywane w charakterze zarządcy lub bez zezwolenia sędziego, nie wywołują skutków prawnych wobec postępowania egzekucyjnego i najemcy. Decyzja ta wpisuje się w skomplikowany ramy prawne, które regulują najmy oraz postępowania egzekucyjne we Włoszech.

Zasada Wyroku

Generalnie. Akty zarządzania relacją najmu o innym przeznaczeniu - takie jak spóźniona rejestracja umowy lub odmowa przedłużenia na pierwszą datę wygaśnięcia na podstawie art. 29 ustawy nr 392 z 1978 roku - dokonane podczas postępowania egzekucyjnego przez dłużnika nie w jego charakterze jako zarządcy (lub w takim charakterze, ale bez zezwolenia sędziego egzekucyjnego) są radykalnie nieważne wobec postępowania i samego najemcy, nawet w przypadku zakończenia postępowania egzekucyjnego z powodu innej przyczyny niż przymusowa sprzedaż nieruchomości przed pierwszym wygaśnięciem relacji. (W tej sprawie S.C. uchylił z przekazaniem wyrok, który uznał za ważną odmowę przedłużenia - w związku z wygaśnięciem 31 marca 2017 roku, na mocy umowy zawartej 31 marca 2011 roku i zarejestrowanej 19 stycznia 2016 roku - w trakcie postępowania egzekucyjnego dotyczącego wynajmowanej nieruchomości, które rozpoczęło się w 2014 roku, podkreślając również nieprzydatność umowy z uwagi na radykalną nieważność jej rejestracji dokonanej przez wynajmującego po zajęciu).

Implikacje Wyroku

Sąd podkreślił znaczenie terminowej rejestracji umów najmu oraz obowiązek informowania o sytuacjach zajęcia. W szczególności spóźniona rejestracja umowy najmu, jak również odmowa przedłużenia, nie mogą być uznawane za ważne, jeśli dokonane są w fazie zajęcia. Konsekwencje są znaczące zarówno dla wynajmujących, jak i najemców:

  • Wynajmujący: Nie mogą skutecznie przeciwstawiać się aktom zarządzania najmem w przypadku trwającego postępowania egzekucyjnego.
  • Najmujący: Mogą pozostać chronieni przed aktami niezgłoszonymi lub nieautoryzowanymi, zachowując swoją pozycję nawet w przypadku zakończenia postępowania.
  • Sędziowie: Muszą czuwać nad legalnością aktów dokonanych przez dłużników podczas postępowań egzekucyjnych.

Podsumowanie

Ten wyrok stanowi ważny krok w ochronie praw najemców oraz w definiowaniu odpowiedzialności wynajmujących i dłużników. Podkreślając radykalną nieważność nieautoryzowanych aktów, Sąd Kasacyjny przypomina o konieczności prawidłowego i terminowego zarządzania najmem oraz postępowaniami egzekucyjnymi. Kluczowe jest, aby wszyscy uczestnicy procesu najmu byli informowani i świadomi prawnych implikacji swoich działań.

Kancelaria Adwokacka Bianucci