Komentar na odločbo št. 15678 iz leta 2024: Neučinkovitost dejanj upravljanja najemnega razmerja v izvršilnem postopku

Odločba št. 15678 z dne 5. junija 2024 Vrhovnega sodišča prinaša pomembne razjasnitve glede upravljanja najemnega razmerja v primeru prisilne izvršbe. Zlasti je sodišče pojasnilo, da dejanja, ki jih opravi dolžnik, če niso izvedena v vlogi skrbnika ali brez dovoljenja sodišča, ne proizvajajo veljavnih učinkov v zvezi z izvršilnim postopkom in najemnikom. Ta odločitev se umešča v zapleten pravni okvir, ki ureja najeme in izvršilne postopke v Italiji.

Maxima odločbe

Na splošno. Dejanja upravljanja najemnega razmerja za drugačne namene - kot je zamudna registracija pogodbe ali zavrnitev podaljšanja ob prvem izteku po 29. členu zakona št. 392 iz leta 1978 - ki jih opravi dolžnik med izvršilnim postopkom, ne v vlogi skrbnika (ali v tej vlogi, vendar brez dovoljenja izvršilnega sodnika), so radikalno neproduktivna glede na postopek in samega najemnika, tudi v primeru prenehanja izvršilnega postopka iz razloga, ki ni prisilna prodaja nepremičnine pred prvim iztekom razmerja. (V obravnavanem primeru je S.C. razveljavilo z vrnitvijo odločbo, ki je štela zavrnitev podaljšanja - za iztek 31. marca 2017, na podlagi pogodbe sklenjene 31. marca 2011 in registrirane 19. januarja 2016 - za veljavno med tekom izvršilnega postopka na oddani nepremičnini, ki se je začela leta 2014, pri čemer je prav tako opozorilo na neuporabnost pogodbe ob radikalni neučinkovitosti njene registracije, ki jo je lastnik opravil po izvršbi).

Implikacije odločbe

Sodišče je poudarilo pomen pravočasne registracije najemnih pogodb in obveznost obveščanja o situacijah izvršbe. Zlasti zamudna registracija najemne pogodbe, tako kot tudi zavrnitev podaljšanja, ne more biti šteta za veljavna, če so izvedena v fazi izvršbe. Posledice so pomembne tako za najemodajalce kot za najemnike:

  • Najemodajalci: Ne morejo veljavno nasprotovati dejanjem upravljanja najemnega razmerja v primeru teku izvršilnega postopka.
  • Najemniki: Lahko ostanejo zaščiteni pred neobveščenimi ali nepooblaščenimi dejanji, obdržijo svoj položaj tudi v primeru prenehanja postopka.
  • Sodniki: Morajo nadzorovati zakonitost dejanj, ki jih opravljajo dolžniki med izvršilnimi postopki.

Zaključki

Ta odločba predstavlja pomemben korak pri varstvu pravic najemnikov in pri opredelitvi odgovornosti najemodajalcev in dolžnikov. Z ugotovitvijo radikalne neučinkovitosti nepooblaščenih dejanj Vrhovno sodišče ponovno potrjuje potrebo po pravilnem in pravočasnem upravljanju najemov in izvršilnih postopkov. Ključno je, da so vsi akterji, vključeni v najemni proces, obveščeni in se zavedajo pravnih posledic svojih dejanj.

Odvetniška pisarna Bianucci