تعليق على الحكم رقم 15678 لعام 2024: عدم فعالية أفعال الإدارة الإيجارية في الإجراءات التنفيذية

الحكم رقم 15678 بتاريخ 5 يونيو 2024 من محكمة النقض يوفر توضيحات مهمة بشأن إدارة العلاقة الإيجارية في حالة التنفيذ القسري. على وجه الخصوص، أوضحت المحكمة أن الأفعال التي يقوم بها المحكوم عليه، إذا لم تتم في صفة الحارس أو دون إذن القاضي، لا تنتج آثارًا صالحة تجاه الإجراءات التنفيذية والمستأجر. تتماشى هذه القرار مع إطار قانوني معقد ينظم الإيجارات والإجراءات التنفيذية في إيطاليا.

القاعدة القانونية للحكم

بشكل عام. الأفعال المتعلقة بإدارة العلاقة الإيجارية لأغراض مختلفة - مثل التسجيل المتأخر للعقد أو رفض التجديد عند انتهاء المدة الأولى وفقًا للمادة 29 من القانون رقم 392 لعام 1978 - التي يقوم بها المحكوم عليه خلال الإجراءات التنفيذية ليست في صفة الحارس (أو في هذه الصفة، ولكن في غياب إذن القاضي للتنفيذ) تكون غير منتجة تمامًا للآثار تجاه الإجراءات وتجاه المستأجر نفسه، حتى في حالة إنهاء الإجراءات التنفيذية لأسباب مختلفة عن البيع القسري للعقار قبل انتهاء المدة الأولى من العلاقة. (في هذه الحالة، ألغت المحكمة العليا الحكم الذي اعتبر رفض التجديد ساريًا - بسبب انتهاء المدة في 31 مارس 2017، بناءً على عقد تم توقيعه في 31 مارس 2011 وتم تسجيله في 19 يناير 2016 - أثناء وجود إجراء تنفيذي على العقار المؤجر، بدأ في 2014، مشددة أيضًا على عدم إمكانية الاعتماد على العقد نظرًا لعدم فعالية تسجيله الذي تم بواسطة المؤجر بعد الحجز).

التداعيات القانونية للحكم

ركزت المحكمة على أهمية التسجيل الفوري للعقود الإيجارية وواجب الإبلاغ عن حالات الحجز. على وجه الخصوص، لا يمكن اعتبار التسجيل المتأخر لعقد الإيجار، وكذلك رفض التجديد، ساريًا إذا تم القيام به خلال مرحلة الحجز. العواقب هامة لكل من المؤجرين والمستأجرين:

  • المؤجرون: لا يمكنهم الاعتراض بفعالية على أفعال الإدارة الإيجارية في حالة وجود إجراء تنفيذي جارٍ.
  • المستأجرون: يمكنهم البقاء محميين من الأفعال غير المبلغ عنها أو غير المصرح بها، مع الحفاظ على وضعهم حتى في حالة إنهاء الإجراءات.
  • القضاة: يجب عليهم مراقبة مشروعية الأفعال التي يقوم بها المحكوم عليهم خلال الإجراءات التنفيذية.

الاستنتاجات

يمثل هذا الحكم خطوة مهمة في حماية حقوق المستأجرين وتحديد مسؤوليات المؤجرين والمحكوم عليهم. من خلال التأكيد على عدم فعالية الأفعال غير المصرح بها، تعيد محكمة النقض تأكيد الحاجة إلى إدارة صحيحة وفي الوقت المناسب للإيجارات والإجراءات التنفيذية. من الضروري أن يكون جميع الأطراف المعنية في العملية الإيجارية على علم ومدركين للتداعيات القانونية لأفعالهم.

مكتب بيانوتشي للمحاماة