Недействительность неопределенных условий в аренде сельскохозяйственных земель: комментарий к постановлению № 10309 от 2024 года

Недавнее вмешательство Верховного суда с постановлением № 10309 от 16 апреля 2024 года дает важные поводы для размышлений о действительности договорных условий в контексте аренды сельскохозяйственных земель. В частности, суд подтвердил необходимость четкой определяемости предмета договора, установив, что условие, которое обобщенно разрешает арендатору проводить улучшения на участке, считается недействительным за неопределенность предмета. Этот принцип основан на статье 1346 Гражданского кодекса, которая требует, чтобы предмет договора всегда был определен или определяем.

Максимум суда: неопределенность и недействительность

(ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА) - ПРЕДМЕТ (ПОНЯТИЕ, ХАРАКТЕРИСТИКИ, РАЗЛИЧИЯ) - ОПРЕДЕЛЯЕМОСТЬ - В ОБЩЕМ В общем. В договоре аренды сельскохозяйственного участка недействительным является, из-за неопределенности предмета, условие, которое обобщенно разрешает арендатору выполнять все улучшения участка, которые он считает целесообразными, поскольку, будучи направленным на регулирование предмета обязательства по выплате компенсации за улучшения (разрешенные), подлежит общим принципам ст. 1346 Гражданского кодекса, согласно которым предмет всегда должен быть определен или определяем (а также законным и возможным).

Этот максимум обращает внимание на необходимость специфичности в договорных условиях. Когда заключается договор аренды, особенно в сельском хозяйстве, критически важно точно определить, какие улучшения разрешены. Обобщенность условия может привести к недействительности самого договора, затрудняя возможность требования компенсации за выполненные улучшения.

Практические последствия решения

Практические последствия этого решения многообразны:

  • Необходимость составления четких и специфических договоров.
  • Риск недействительности в случае обобщенных условий.
  • Важность консультации с юристом при составлении аграрных договоров.

Это решение согласуется с предыдущей судебной практикой, которая уже подчеркивала важность определяемости предмета договора. Суд, в частности, сослался на предыдущие решения (№ 3408 от 2018 года, № 11548 от 2023 года, № 24790 от 2017 года), которые подтвердили необходимость избегать неоднозначных и неопределенных условий.

Заключение

В заключение, постановление № 10309 от 2024 года представляет собой важный шаг вперед в защите прав сторон договора. Ясность и определяемость предмета договора являются основными требованиями для обеспечения действительности условий в договоре аренды сельскохозяйственного участка. Поэтому сторонам, участвующим в таких договорах, рекомендуется уделять особое внимание формулировке условий, чтобы избежать будущих споров и гарантировать правовую безопасность в сельском хозяйстве.

Адвокатское бюро Бьянуччи