بطلان البنود غير المحددة في عقود الإيجار للأراضي الزراعية: تعليق على الأمر رقم 10309 لعام 2024

تقدم التدخل الأخير لمحكمة النقض بالأمر رقم 10309 بتاريخ 16 أبريل 2024 نقاط تفكير هامة حول صلاحية البنود التعاقدية في سياق إيجارات الأراضي الزراعية. بشكل خاص، أكدت المحكمة على ضرورة وجود تحديد واضح لموضوع العقد، حيث اعتبرت أن البند الذي يسمح بشكل عام للمستأجر بتنفيذ تحسينات على الأرض يعتبر باطلاً لعدم تحديد موضوعه. يستند هذا المبدأ إلى المادة 1346 من القانون المدني، التي تتطلب أن يكون موضوع العقد دائماً محدداً أو قابل للتحديد.

قاعدة المحكمة: عدم التحديد والبطلان

(عناصر العقد) - الموضوع (المفهوم، الخصائص، التمييز) - القابلية للتحديد - بشكل عام بشكل عام. في عقد إيجار أرض زراعية، يكون البند الذي يسمح بشكل عام للمستأجر بتنفيذ جميع التحسينات على الأرض التي تعتبر مناسبة باطلاً، بسبب عدم تحديد موضوعه، لأنه، كونه يهدف إلى تنظيم موضوع الالتزام التعاقدي بدفع التعويض عن التحسينات (المسموح بها)، يخضع للمبادئ العامة للمادة 1346 من القانون المدني، التي تنص على أن الموضوع يجب أن يكون دائماً محدداً أو قابلاً للتحديد (بالإضافة إلى كونه قانونياً وممكناً).

تلفت هذه القاعدة الانتباه إلى ضرورة تحديد البنود التعاقدية بشكل دقيق. عند إبرام عقد إيجار، خاصة في المجال الزراعي، من الضروري تحديد بدقة ما هي التحسينات المسموح بها. يمكن أن تؤدي عمومية بند إلى بطلان العقد نفسه، مما يجعل من المستحيل المطالبة بالتعويض عن التحسينات التي تم تنفيذها.

الآثار العملية للحكم

الآثار العملية لهذا الحكم متعددة:

  • ضرورة إعداد عقود واضحة ومحددة.
  • خطر البطلان في حالة وجود بنود عامة.
  • أهمية استشارة محامٍ لصياغة العقود الزراعية.

تتماشى هذه القرار مع الاجتهاد القضائي السابق، الذي أظهر بالفعل أهمية قابلية تحديد موضوع العقد. حيث استندت المحكمة إلى أحكام سابقة (رقم 3408 لعام 2018، رقم 11548 لعام 2023، رقم 24790 لعام 2017) التي أكدت على ضرورة تجنب البنود الغامضة وغير المحددة.

استنتاجات

في الختام، يمثل الأمر رقم 10309 لعام 2024 خطوة هامة إلى الأمام في حماية حقوق الأطراف المتعاقدة. إن الوضوح وقابلية تحديد موضوع العقد هما متطلبان أساسيان لضمان صلاحية البنود في عقد إيجار الأرض الزراعية. لذلك، يُنصح الأطراف المعنية في مثل هذه العقود بإيلاء اهتمام خاص لصياغة البنود، من أجل تجنب النزاعات المستقبلية وضمان الأمان القانوني في المجال الزراعي.

مكتب بيانوتشي للمحاماة