Sodba št. 18878 iz leta 2024 o večlastništvu nepremičnin: Zahteve in določljivost predmeta

Sodba št. 18878 z dne 10. julija 2024, ki jo je izdal Vrhovno sodišče, predstavlja pomembno referenčno točko za razumevanje večlastništva nepremičnin in zahtev, ki jih je treba izpolniti za veljavnost predpogodb, povezanih z njim. Zlasti je sodišče poudarilo pomen določljivosti predmeta pogodbe, pri čemer je izpostavilo, kako je nujno natančno določiti delež vsakega solastnika pri uživanju nepremičnine.

Koncept večlastništva nepremičnin

Večlastništvo nepremičnin omogoča več posameznikom, da delijo pravico do uživanja premoženja, običajno nepremičnine, v vnaprej določenih obdobjih. Ta sistem izmeničnega uživanja zahteva, da so pravice in dolžnosti vsakega solastnika jasno opredeljene. Obravnavana sodba pojasnjuje, da mora predpogodba nujno vsebovati vse bistvene elemente za prihodnjo sklenitev dokončne pogodbe.

(ELEMENTI POGODBE) - PREDMET (POJMOVANJE, LASTNOSTI, RAZLIKE) - DOLČLJIVOST - NAČELOMA Večlastništvo nepremičnin - Narava - Predpogodba o deležu večlastništva - Vsebina - Določitev deleža ali določljivost le-tega - Nujnost - Osnova - Kriteriji. Inštitut večlastništva nepremičnin, ki se odlikuje po pravici do izmeničnega uživanja istega premoženja s strani več subjektov, zahteva, da je konkretno določen delež vsakega solastnika kot dejanska entiteta sodelovanja pri uživanju stanovanja; zato mora predpogodba, ki se nanaša na delež večlastništva, vsebovati vse bistvene elemente prihodnje dokončne pogodbe in mora vsebovati navedbo deleža v njegovi dejanski meri ali pa kriterije za njegovo določitev v milésimalnih deležih, pri čemer ti elementi vplivajo na določljivost ali določljivost predmeta pogodbe po 1346. členu civilnega zakonika, in ni dovolj zgolj navedba obdobja uživanja nepremičnine, ki je rezervirano za obljubljenega kupca.

Zahteve za predpogodbo

Po mnenju sodišča je za veljavnost predpogodbe o večlastništvu bistvenega pomena, da vsebuje:

  • Navedbo deleža večlastništva v jasnih in merljivih izrazih.
  • Kriterije za določitev milésimalnega deleža, če ni mogoče navesti natančno.
  • Bistvene elemente, ki opredeljujejo pravice in dolžnosti vsakega solastnika.

Te zahteve niso zgolj formalni detajli, temveč predstavljajo jamstva za pravice solastnikov, kar zmanjšuje tveganje za prihodnje spore in pravne negotovosti.

Zaključki

Na koncu sodba št. 18878 iz leta 2024 ponuja pomembne smernice za tiste, ki se nameravajo skleniti pogodbo o večlastništvu nepremičnin. Jasnost pri določanju deležev in določljivost pogodbenega predmeta sta ključnega pomena za zagotavljanje veljavnosti in pravne varnosti dogovora. Vključene strani bi se morale še posebej osredotočiti na te vidike, ne le zaradi spoštovanja predpisov, temveč tudi za zaščito svojih pravic v okviru delitve nepremičnin.

Odvetniška pisarna Bianucci