الحكم رقم 18878 لعام 2024 حول الملكية المشتركة العقارية: المتطلبات وقابلية تحديد الموضوع

يمثل الحكم رقم 18878 الصادر في 10 يوليو 2024 عن محكمة النقض نقطة مرجعية مهمة لفهم الملكية المشتركة العقارية والمتطلبات التي يجب تلبيتها لصحة العقود الأولية المرتبطة بها. وبشكل خاص، أكدت المحكمة على أهمية قابلية تحديد موضوع العقد، مشددة على ضرورة تحديد حصة كل شريك بدقة في استغلال العقار.

مفهوم الملكية المشتركة العقارية

تتيح الملكية المشتركة العقارية لعدة أفراد مشاركة حق الاستمتاع بعقار، عادةً ما يكون عقارًا، في فترات محددة. يتطلب هذا النظام من الاستمتاع الدوري أن تكون حقوق وواجبات كل شريك محددة بوضوح. يوضح الحكم المعني أن العقد الأولي يجب أن يحتوي بالضرورة على جميع العناصر الأساسية لإبرام العقد النهائي في المستقبل.

(عناصر العقد) - الموضوع (المفهوم، الخصائص، التمييزات) - قابلية التحديد - بوجه عام الملكية المشتركة العقارية - الطبيعة - عقد أولي لحصة من الملكية المشتركة - المحتوى - تحديد الحصة أو قابلية تحديدها - الضرورة - الأساس - المعايير. يتطلب نظام الملكية المشتركة العقارية، الذي يتميز بحق الاستمتاع الدوري لنفس العقار من قبل مجموعة من الأفراد، تحديد حصة كل شريك بشكل ملموس، ككيان فعلي للمشاركة في استغلال المسكن؛ وبالتالي، يجب أن يتضمن العقد الأولي الذي يتعلق بحصة من الملكية المشتركة جميع العناصر الأساسية للعقد النهائي المستقبلي، ويجب أن يتضمن تحديد الحصة بمقياسها الفعلي أو، على أي حال، المعايير لتحديدها بشكل مئوي، حيث تؤثر هذه العناصر على تحديد أو قابلية تحديد موضوع العقد وفقًا للمادة 1346 من القانون المدني، ولا يكفي في هذا الصدد تحديد فترة الاستمتاع بالعقار المخصصة للمشتري المحتمل فقط.

متطلبات العقد الأولي

وفقًا للمحكمة، لكي يُعتبر العقد الأولي للملكية المشتركة صالحًا، من الضروري أن يحتوي على:

  • تحديد حصة الملكية المشتركة بعبارات واضحة وقابلة للقياس.
  • المعايير لتحديد الحصة بشكل مئوي، إذا لم يكن من الممكن تحديدها بدقة.
  • عناصر أساسية توضح حقوق وواجبات كل شريك.

هذه المتطلبات ليست مجرد تفاصيل شكلية، بل تمثل ضمانات لحقوق الشركاء، مما يقلل من مخاطر النزاعات المستقبلية والشكوك القانونية.

الخاتمة

في الختام، يوفر الحكم رقم 18878 لعام 2024 دليلًا مهمًا لمن يستعد لإبرام عقد ملكية مشتركة عقارية. إن الوضوح في تحديد الحصص وقابلية تحديد الموضوع العقدي أمران أساسيان لضمان صحة وأمان الاتفاق. يجب على الأطراف المعنية إيلاء اهتمام خاص لهذه الجوانب، ليس فقط للامتثال للقانون، ولكن أيضًا لحماية حقوقهم في سياق المشاركة العقارية.

مكتب بيانوتشي للمحاماة