Postanowienie nr 19711 z 2024 roku: Ważność Certyfikacji Urbanistycznej przy Sprzedaży Nieruchomości

Ostatnie postanowienie nr 19711 z dnia 17 lipca 2024 roku Sądu Kasacyjnego dostarcza istotnych wyjaśnień dotyczących sprzedaży gruntów, które po zakończeniu umowy notarialnej stały się niezabudowane. To orzeczenie wpisuje się w skomplikowany kontekst prawny, w którym nieważność umowy sprzedaży może być kwestionowana z powodu problemów związanych z certyfikacją urbanistyczną. Orzeczenie podkreśla możliwość uzupełnienia certyfikacji urbanistycznej przez jednego z kontrahentów, zwracając uwagę na szczególny charakter nieważności przewidzianej w d.P.R. nr 380 z 2001 roku.

Kontekst Normatywny i Jurysprudencyjny

Centralna kwestia dotyczy artykułu 30, ustęp 2, d.P.R. nr 380 z 2001 roku, który stanowi, że brak dokładnego dowodu przeznaczenia urbanistycznego terenu budowlanego stanowi warunek do działania w zakresie nieważności. Niemniej jednak, Sąd podkreślił, że taka nieważność jest szczególna i może być dochodzona jedynie przez zainteresowane strony. Oznacza to, że kontrahent może, poprzez własną inicjatywę, naprawić wadę braku dowodu, dopóki nieważność umowy sprzedaży nie została stwierdzona prawomocnym wyrokiem.

Teza Wyroku

W ogólności. W przypadku sprzedaży gruntu, który stał się niezabudowany po dacie umowy notarialnej, dopuszczalne jest późniejsze uzupełnienie certyfikacji urbanistycznej przez jednego z kontrahentów, ponieważ nieważność przewidziana w ustępie 2 artykułu 30 d.P.R. nr 380 z 2001 roku jest nieważnością szczególną, która może być dochodzona tylko przez zainteresowane strony, które swoją inicjatywą, nawet indywidualną, mogą doprowadzić do sanacji wady braku dokładnego dowodu przeznaczenia urbanistycznego terenu budowlanego, stanowiącego jedynie warunek działania, aż do momentu, gdy nieważność umowy sprzedaży nie została stwierdzona z mocą rzeczy osądzonego. Z tego wynika, że przeznaczenie urbanistyczne niezabudowanego terenu można wykazać nie tylko na podstawie certyfikatu wydanego w czasie wcześniejszym i bliskim dacie umowy przenoszącej, i w każdym razie w terminie ważności określonym w ustępie 3 wspomnianego artykułu 30, ale także na podstawie certyfikatu historycznego wydanego po zawarciu umowy, pod warunkiem że zawiera on przepisy obowiązujące w czasie zawarcia umowy.

Ten fragment podkreśla, że przeznaczenie urbanistyczne gruntu można wykazać również za pomocą certyfikatów wydanych po zawarciu umowy, pod warunkiem że spełniają one obowiązujące wymogi prawne w momencie sprzedaży. Ten aspekt jest kluczowy dla zapewnienia większego bezpieczeństwa w transakcjach nieruchomości, zwłaszcza w kontekście, w którym przepisy urbanistyczne mogą zmieniać się w czasie.

Wnioski

Podsumowując, postanowienie nr 19711 z 2024 roku stanowi ważny krok naprzód w dziedzinie prawa nieruchomości, wyjaśniając sposoby, w jakie można naprawić wadę związaną z certyfikacją urbanistyczną. Strony zaangażowane w sprzedaż powinny być świadome tych możliwości, aby uniknąć przyszłych problemów i zapewnić legalność transakcji. Wyrok zatem nie tylko dostarcza wskazówek dotyczących prawidłowego zarządzania sprzedażą nieruchomości, ale także oferuje użyteczne narzędzie ochrony dla kontrahentów.

Kancelaria Adwokacka Bianucci