Komentarz do wyroku nr 15801 z 2024 roku: Prawo pierwokupu w najmie i jego ograniczenia

Wyrok nr 15801 z 6 czerwca 2024 roku Sądu Najwyższego dostarcza ważnych wskazówek dotyczących różnic między jednostronną umową przedwstępną a umową pierwokupu w najmie nieruchomości. Kluczową kwestią jest natura tych porozumień oraz konsekwencje prawne w przypadku naruszenia umowy pierwokupu.

Umowa Przedwstępna i Umowa Pierwokupu

Zacznijmy od zdefiniowania podstawowych pojęć. Jednostronna umowa przedwstępna wiąże się z zobowiązaniem jednej strony do zawarcia umowy ostatecznej, tworząc natychmiastowy obowiązek prawny. Z kolei umowa pierwokupu, szczególnie ta dotycząca najmu, przyznaje obiecującemu prawo do preferencji, ale nie gwarantuje zawarcia umowy.

  • Umowa przedwstępna wiąże się z przyjęciem obowiązku wyrażenia zgody.
  • Umowa pierwokupu pozwala obiecującemu być preferowanym, ale obiecujący może zdecydować się na nie zawarcie umowy.
“(KOMPROMIS) (POJĘCIE, CECHY, ROZBIEŻNOŚCI) - OGÓLNIE Prawo pierwokupu w najmie - Jednostronna umowa przedwstępna - Różnice - Naruszenie umowy pierwokupu - Konsekwencje - Podstawa. W przeciwieństwie do jednostronnej umowy przedwstępnej, która wiąże się z natychmiastowym i ostatecznym przyjęciem obowiązku wyrażenia zgody na umowę ostateczną, umowa pierwokupu dotycząca najmu nieruchomości przyznaje obiecującemu wyłącznie prawo do preferencji przy zawarciu umowy na uzgodnionych warunkach, pozostawiając obiecującemu możliwość nie zawarcia umowy wcale, co w konsekwencji oznacza, że w przypadku naruszenia umowy przez obiecującego – który zawiera umowę z osobami trzecimi, do której się odnosi, bez dokonania denuntacji, lub bez oczekiwania na upływ terminu przyznanego obiecującemu na jej wykonanie, lub nawet bez uwzględnienia dokonania akceptacji przez obiecującego – może on jedynie dochodzić odszkodowania za szkody wynikłe z niewykonania umowy, ponieważ system prawny nie przewiduje, w przypadku dobrowolnego pierwokupu, środków przymusu w sensie prawnym: ani prawo odkupu, które zastrzeżone jest dla ściśle określonych przypadków pierwokupu ex lege, ani tym bardziej wykonanie w formie szczególnej zgodnie z art. 2932 k.c.”

Konsekwencje Naruszenia Umowy Pierwokupu

Wyrok podkreśla, że w przypadku naruszenia umowy pierwokupu, środek dostępny dla obiecującego ogranicza się do odszkodowania. Aspekt ten wyraźnie odróżnia sytuacje, w których jednostronna umowa przedwstępna może prowadzić do bardziej bezpośrednich i przymusowych konsekwencji. W zasadzie włoskie prawo nie przewiduje skutecznej ochrony dla obiecującego w przypadku niewykonania umowy pierwokupu.

Wnioski

Podsumowując, wyrok nr 15801 z 2024 roku oferuje klarowną interpretację różnic między umową przedwstępną a umową pierwokupu, podkreślając ograniczenia tej drugiej. Ważne jest, aby strony zaangażowane zrozumiały te różnice przed zawarciem umowy, aby uniknąć możliwych konfliktów i zagrożeń prawnych. Dogłębna znajomość tych narzędzi prawnych jest niezbędna do świadomego zarządzania własnymi oczekiwaniami i prawami w zakresie najmu.

Kancelaria Adwokacka Bianucci