تعليق على الحكم رقم 15801 لعام 2024: حق الأفضلية في الإيجار وحدوده

الحكم رقم 15801 الصادر في 6 يونيو 2024 عن محكمة النقض يقدم أفكارًا مهمة بشأن الاختلافات بين العقد التمهيدي الأحادي والاتفاق على حق الأفضلية في إيجار الممتلكات. المسألة المركزية تتعلق بطبيعة هذه الاتفاقات والعواقب القانونية في حالة انتهاك اتفاقية حق الأفضلية.

العقد التمهيدي واتفاق حق الأفضلية

لنبدأ بتعريف المفاهيم الأساسية. العقد التمهيدي الأحادي يتضمن التزامًا من جانب أحد الأطراف لإنهاء عقد نهائي، مما يخلق التزامًا قانونيًا فوريًا. على العكس من ذلك، فإن اتفاق حق الأفضلية، وبالأخص ذلك المتعلق بالإيجار، يمنح المُعدَّ له حقًا في التفضيل، لكنه لا يضمن إبرام العقد.

  • العقد التمهيدي يتطلب تحمل التزام بتقديم الموافقة.
  • اتفاق حق الأفضلية يسمح للمُعدَّ له بأن يكون مفضلًا، لكن المُعدِّ يمكنه أن يقرر عدم إبرام الاتفاق.
“(التسوية) (المفهوم، الخصائص، التمييز) - بشكل عام حق الأفضلية في الإيجار - تمهيدي أحادي - الاختلافات - انتهاك اتفاق حق الأفضلية - العواقب - الأساس. على عكس العقد التمهيدي الأحادي، الذي يتطلب التزامًا فوريًا ونهائيًا بتقديم الموافقة على العقد النهائي، فإن اتفاق حق الأفضلية المتعلق بإيجار الممتلكات يمنح المُعدَّ له فقط حق التفضيل في إبرام العقد وفقًا للشروط المتفق عليها، مع الاحتفاظ لصاحب العرض بسلطته بعدم إبرام العقد على الإطلاق، مما يؤدي إلى أنه في حالة انتهاك الاتفاق من قبل المُعدِّ - الذي يبرم بالتأكيد مع أطراف ثالثة العقد الذي يتعلق به دون إجراء الإخطار، أو دون انتظار انتهاء المهلة المخصصة للمُعدَّ له لممارسة حقه، أو حتى دون مراعاة قبول المُعدَّ له - يمكنه فقط المطالبة بالتعويض عن الأضرار الناجمة عن عدم الوفاء، حيث إن النظام القانوني لا يوفر، في حالة حق الأفضلية الطوعي، أي تعويضات قسرية: لا حق الاسترداد، الذي يُحتفظ به لحالات محددة جدًا من حق الأفضلية وفقًا للقانون، ولا التنفيذ بشكل محدد وفقًا للمادة 2932 من القانون المدني.”

عواقب انتهاك اتفاق حق الأفضلية

يبرز الحكم أنه في حالة انتهاك اتفاق حق الأفضلية، فإن الحل المتاح للمُعدَّ له محدود بالتعويض عن الأضرار. تميز هذه النقطة بوضوح عن الحالات التي يمكن أن يؤدي فيها العقد التمهيدي الأحادي إلى عواقب أكثر مباشرة وإلزامية. في الجوهر، لا يوفر النظام القانوني الإيطالي حماية فعالة للمُعدَّ له في حالة عدم الوفاء باتفاق حق الأفضلية.

الاستنتاجات

في الختام، يقدم الحكم رقم 15801 لعام 2024 قراءة واضحة للاختلافات بين العقد التمهيدي واتفاق حق الأفضلية، مسلطًا الضوء على حدود هذا الأخير. من الضروري أن تفهم الأطراف المعنية هذه الاختلافات قبل إبرام الاتفاق، لتجنب النزاعات والمخاطر القانونية المحتملة. إن المعرفة العميقة بهذه الأدوات القانونية أمر أساسي لإدارة واعية لتوقعاتهم وحقوقهم في مجال الإيجار.

مكتب بيانوتشي للمحاماة