La recente Ordinanza n. 18345 del 4 luglio 2024 della Corte di Cassazione torna a mettere in luce il principio dell'apparenza del diritto, disciplinato dall'articolo 1189 del Codice Civile. Questa sentenza è di particolare rilevanza, poiché chiarisce come e quando tale principio possa essere invocato, specialmente in contesti complessi come quello del pagamento di indennità di medianza. Approfondiamo insieme i dettagli di questa ordinanza e le sue implicazioni.
Il principio dell'apparenza del diritto si applica in situazioni in cui esiste una discrepanza tra la realtà dei fatti e la situazione giuridica. Nella fattispecie esaminata dalla Corte, si è discusso di un errore scusabile da parte di un terzo che ha effettuato un pagamento senza accertarsi della reale situazione giuridica del venditore. Questo porta a porre l'accento su due aspetti fondamentali:
È importante sottolineare che il principio dell'apparenza del diritto non può essere invocato da chi si trovi in una situazione di colpa, ovvero di negligenza, per non aver controllato adeguatamente la situazione giuridica. Nella fattispecie, la Corte ha escluso che l'acquirente di un fondo potesse avvalersi di tale principio, avendo egli trascurato di informarsi sulla reale proprietà del muro di confine.
Un altro aspetto cruciale evidenziato dalla sentenza riguarda la valutazione del giudice di merito. Le conclusioni a cui giunge il giudice possono essere oggetto di censura in sede di legittimità, ma solo se risultano illogiche o contraddittorie. In questo caso, la Corte ha ritenuto che il giudice avesse correttamente valutato la situazione, escludendo l'operatività del principio dell'apparenza del diritto a favore dell'acquirente.
Principio dell'apparenza del diritto - Condizioni - Individuazione - Invocabilità da parte del soggetto in colpa specifica o generica - Esclusione - Valutazione dei fatti del giudice di merito - Censurabilità in cassazione - Limiti - Fattispecie in tema di pagamento di indennità di medianza ex art. 874 c.c.. Il principio dell'apparenza del diritto ex art. 1189 c.c. trova applicazione quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto ed un errore scusabile del terzo circa la corrispondenza del primo alla realtà giuridica, sicché il giudice - le cui conclusioni, sul punto, sono censurabili in sede di legittimità se illogiche e contraddittorie - deve procedere all'indagine non solo sulla buona fede del terzo, ma anche sulla ragionevolezza del suo affidamento, che non può essere invocato da chi versi in una situazione di colpa, riconducibile a negligenza, per aver trascurato l'obbligo, derivante dalla stessa legge, oltre che dalle norme di comune prudenza, di accertarsi della realtà delle cose, facilmente controllabile. (Nella specie, la S.C. ha escluso l'operatività del principio in favore dell'acquirente di un fondo che aveva corrisposto l'indennità ex art. 874 c.c. al venditore, non proprietario del fondo limitrofo, trascurando di informarsi sulla reale situazione di diritto relativa al muro di confine).
L'Ordinanza n. 18345 del 2024 rappresenta un'importante riflessione sul principio dell'apparenza del diritto e sui limiti della sua applicazione. Essa sottolinea l'importanza di un'accurata verifica della situazione giuridica e l'obbligo di agire con diligenza. Per i professionisti del diritto, è fondamentale considerare questi aspetti nella consulenza ai clienti, affinché possano evitare problematiche legali legate a errori di valutazione nella sfera dei diritti immobiliari.
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