Analiza sodbe št. 26164 iz leta 2024: Prodaja nepremičnin in goljufiva stečaja

Nedavna sodba Vrhovnega sodišča št. 26164 z dne 25. marca 2024 je sprožila pomembna vprašanja glede prodaje nepremičnin po ceni, ki je nižja od tržne, zlasti v kontekstu goljufivega stečaja. Ta odločitev se umešča v zapleten pravni okvir, kjer zaščita upnikov in boj proti premoženjskim goljufijam igrata ključno vlogo.

Kontekst sodbe

Sodba, o kateri govorimo, obravnava temo goljufivega stečaja, kaznivega dejanja, ki ščiti premoženjsko integriteto upnikov. Natančneje, sodišče je analiziralo pogodbo o prodaji nepremičnine, ki je bila, čeprav formalno sklenjena, predmet enostranske suspensivne pogoje v korist kupca. To pomeni, da je, tudi če pogoj ni bil izpolnjen, kupec lahko od njega odstopil in nadaljeval z nakupom, s čimer je omejil razpolagalno moč prodajalca.

Prodaja nepremičnine po ceni, ki je nižja od tržne, pod pogojem, ki je suspensiven v korist le kupca - Neizpolnitev pogoja - Goljufiv stečaj zaradi odtujitve - Konfigurabilnost - Obstoječnost - Razlogi. V zvezi z goljufivim stečajem premoženja, ki je kaznivo dejanje tveganja, pogodba o prodaji nepremičnine po ceni, ki je nižja od tržne, in pod enostranskim suspensivnim pogojem v korist le kupca, pomeni odtujitev, saj lahko kupec, tudi če ob poteku predvidenega roka pogoj ni bil izpolnjen, v odsotnosti izrecne izjave o razvezi pogodbe, odstopi od pogoja in uveljavlja svojo pravico do nakupa, kar posledično omejuje razpolagalno moč prodajalca in ogroža jamstvo upniškega razreda.

Pravne implikacije

Ta sodba izpostavlja tveganje odtujitve premoženja, ki se pojavi, ko se nepremičnina proda po ceni, ki ni ustrezna glede na tržno vrednost. Posledice takih dejanj so lahko resne, ne le za obtoženega, temveč tudi za upnike, ki vidijo ogroženo svojo možnost za izterjavo terjatev. Sodišče, sklicujoč se na stečajno zakonodajo (člen 216 Zakon o stečaju), pojasnjuje, da se takšne pogodbe lahko štejejo za goljufive, saj ogrožajo premoženje dolžnika in posledično pravice upnikov.

Še posebej lahko iz branja sodbe izhajajo naslednje situacije:

  • Ocenjevanje prodajnih pogodb po nižjih cenah: potreba po analizi ustreznosti cene v primerjavi s trgom.
  • Enostranski suspensivni pogoji: tveganje zlorab s strani kupca.
  • Zaščita upnikov: varovanje premoženjskih pravic v primeru stečaja.

Zaključki

Sodba št. 26164 iz leta 2024 Vrhovnega sodišča predstavlja pomemben precedens na področju goljufivega stečaja. Vabi k razmisleku o potrebi po natančnem nadzoru nad nepremičninskimi transakcijami, zlasti v kontekstu gospodarske krize. Jasnost, s katero je sodišče opredelilo odgovornosti in tveganja, povezana s takšnimi prodajami, je ključna za zagotavljanje zaščite upnikov in ohranjanje ravnotežja na nepremičninskem trgu.

Odvetniška pisarna Bianucci