Imposto de Registo e Avaliação Imobiliária: Comentário à Ordem n.º 22804 de 2024

A recente Ordem n.º 22804 de 13 de agosto de 2024, emitida pelo Supremo Tribunal de Justiça, oferece uma reflexão importante sobre a correta aplicação das normas relativas ao imposto de registo em caso de cessão de imóveis. Em particular, a decisão sublinha como o aviso de liquidação do imposto adicional não pode basear-se exclusivamente nas cotações do Observatório do Mercado Imobiliário (OMI), evidenciando a necessidade de uma motivação adequada e de uma avaliação mais articulada do valor venal dos imóveis.

O Caso: Declaração de Imposto Adicional

No âmbito da controvérsia entre F. (LIBERTI CRISTINA) e A., o Tribunal abordou o tema da suficiência da motivação relativamente à retificação do valor do imóvel. Emergiu que a utilização das cotações OMI, se desprovida de elementos adicionais de suporte, não é capaz de indicar congruentemente o valor de mercado de um bem. O Tribunal sublinhou como o valor de um imóvel pode variar com base em diversos fatores, entre os quais:

• Localização
• Superfície
• Posicionamento no instrumento urbanístico
• Estado das obras de urbanização

A Máxima do Tribunal e as Suas Implicações

Suficiência - Exclusão - Razões. Em matéria de imposto de registo sobre cessões imobiliárias, o aviso de liquidação do imposto adicional devido não é suficientemente motivado se retificou o valor do imóvel fazendo referência exclusiva às cotações OMI, pois estas, na ausência de elementos adicionais, não indicam congruentemente o valor venal em comum comércio do bem - que pode variar em função de múltiplos parâmetros, tais como a localização, a superfície, o posicionamento no instrumento urbanístico e o estado das obras de urbanização - e integram um elemento desprovido dos requisitos de precisão e gravidade.

Esta máxima evidencia a necessidade de uma motivação robusta por parte da Administração Financeira quando se procede à retificação do valor dos imóveis para efeitos do imposto de registo. O Tribunal, invocando também normas como o DPR 26/04/1986 n.º 131 e o Código Civil, sublinhou que as avaliações devem ser suportadas por dados concretos e específicos, não se limitando a referências gerais como as cotações OMI.

Conclusões

Em conclusão, a Ordem n.º 22804 de 2024 representa um importante passo em frente na proteção dos contribuintes, exigindo que as avaliações fiscais sejam efetuadas com rigor e precisão. É fundamental que as autoridades competentes forneçam motivações claras e detalhadas para as suas decisões, evitando abordagens superficiais que possam lesar os direitos dos cidadãos. Os operadores do setor imobiliário e os profissionais jurídicos devem prestar atenção a estas indicações, para garantir que qualquer cessão de imóvel ocorra num contexto de correção e transparência.