Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων και Εκτίμηση Ακινήτων: Σχολιασμός της Διάταξης υπ' αριθμ. 22804/2024
Η πρόσφατη Διάταξη υπ' αριθμ. 22804 της 13ης Αυγούστου 2024, που εκδόθηκε από τον Άρειο Πάγο, προσφέρει μια σημαντική προβληματισμό σχετικά με τη σωστή εφαρμογή των διατάξεων που αφορούν τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων σε περίπτωση πώλησης ακινήτων. Συγκεκριμένα, η απόφαση υπογραμμίζει ότι η ειδοποίηση για την επιβολή συμπληρωματικού φόρου δεν μπορεί να βασίζεται αποκλειστικά στις τιμές του Παρατηρητηρίου Αγοράς Ακινήτων (OMI), τονίζοντας την ανάγκη για επαρκή αιτιολογία και πιο σύνθετη εκτίμηση της εμπορικής αξίας των ακινήτων.
Η Υπόθεση: Δήλωση Συμπληρωματικού Φόρου
Στο πλαίσιο της διαμάχης μεταξύ F. (LIBERTI CRISTINA) και A., ο Άρειος Πάγος αντιμετώπισε το θέμα της επάρκειας της αιτιολογίας όσον αφορά την αναπροσαρμογή της αξίας του ακινήτου. Προέκυψε ότι η χρήση των τιμών OMI, ελλείψει περαιτέρω υποστηρικτικών στοιχείων, δεν είναι ικανή να υποδείξει επαρκώς την αγοραία αξία ενός περιουσιακού στοιχείου. Ο Άρειος Πάγος τόνισε ότι η αξία ενός ακινήτου μπορεί να διαφέρει ανάλογα με διάφορους παράγοντες, μεταξύ των οποίων:
- Τοποθεσία
- Εμβαδόν
- Θέση στο πολεοδομικό σχέδιο
- Κατάσταση των έργων υποδομής
Η Θέση του Αρείου Πάγου και οι Συνέπειές της
Επάρκεια - Αποκλεισμός - Λόγοι. Σχετικά με τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, η ειδοποίηση για την επιβολή του συμπληρωματικού οφειλόμενου φόρου δεν είναι επαρκώς αιτιολογημένη εάν έχει αναπροσαρμόσει την αξία του ακινήτου αναφερόμενη αποκλειστικά στις τιμές OMI, διότι αυτές, ελλείψει περαιτέρω στοιχείων, δεν υποδεικνύουν επαρκώς την εμπορική αξία του αγαθού - η οποία μπορεί να ποικίλλει ανάλογα με πολλαπλές παραμέτρους, όπως η τοποθεσία, το εμβαδόν, η θέση στο πολεοδομικό σχέδιο και η κατάσταση των έργων υποδομής - και αποτελούν στοιχείο χωρίς τα απαιτούμενα στοιχεία ακρίβειας και βαρύτητας.
Αυτή η θέση υπογραμμίζει την ανάγκη για ισχυρή αιτιολογία από την Φορολογική Διοίκηση κατά την αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων για σκοπούς φόρου μεταβίβασης. Ο Άρειος Πάγος, επικαλούμενος και διατάξεις όπως το Προεδρικό Διάταγμα 26/04/1986 αριθ. 131 και τον Αστικό Κώδικα, τόνισε ότι οι εκτιμήσεις πρέπει να υποστηρίζονται από συγκεκριμένα και ακριβή δεδομένα, και όχι μόνο από γενικές αναφορές όπως οι τιμές OMI.
Συμπεράσματα
Συνοψίζοντας, η Διάταξη υπ' αριθμ. 22804/2024 αποτελεί ένα σημαντικό βήμα προς την προστασία των φορολογουμένων, απαιτώντας οι φορολογικές εκτιμήσεις να γίνονται με αυστηρότητα και ακρίβεια. Είναι ζωτικής σημασίας οι αρμόδιες αρχές να παρέχουν σαφείς και λεπτομερείς αιτιολογίες για τις αποφάσεις τους, αποφεύγοντας επιφανειακές προσεγγίσεις που μπορούν να βλάψουν τα δικαιώματα των πολιτών. Οι επαγγελματίες του κλάδου ακινήτων και οι νομικοί πρέπει να δώσουν προσοχή σε αυτές τις οδηγίες, για να διασφαλίσουν ότι οποιαδήποτε πώληση ακινήτου πραγματοποιείται σε πλαίσιο ορθότητας και διαφάνειας.
