Droits d'enregistrement et évaluation immobilière : Commentaire de l'ordonnance n° 22804 de 2024
La récente ordonnance n° 22804 du 13 août 2024, rendue par la Cour de cassation, offre une réflexion importante sur l'application correcte des normes relatives aux droits d'enregistrement en cas de cession d'immeubles. En particulier, la décision souligne que l'avis de liquidation du supplément d'impôt ne peut pas être basé exclusivement sur les cotations de l'Observatoire du Marché Immobilier (OMI), mettant en évidence la nécessité d'une motivation adéquate et d'une évaluation plus articulée de la valeur vénale des immeubles.
Le Cas : Déclaration de Supplément d'Impôt
Dans le cadre du litige entre F. (LIBERTI CRISTINA) et A., la Cour a abordé la question de la suffisance de la motivation concernant la rectification de la valeur de l'immeuble. Il est apparu que l'utilisation des cotations OMI, si elle est dépourvue d'éléments de support supplémentaires, n'est pas en mesure d'indiquer adéquatement la valeur de marché d'un bien. La Cour a souligné que la valeur d'un immeuble peut varier en fonction de différents facteurs, notamment :
- L'emplacement
- La superficie
- La localisation dans le plan d'urbanisme
- L'état des travaux d'urbanisation
La Maxime de la Cour et ses Implications
Suffisance - Exclusion - Raisons. En matière de droits d'enregistrement sur les cessions immobilières, l'avis de liquidation du supplément d'impôt dû n'est pas suffisamment motivé s'il a rectifié la valeur de l'immeuble en se référant exclusivement aux cotations OMI, car celles-ci, en l'absence d'éléments supplémentaires, n'indiquent pas adéquatement la valeur vénale en commun commerce du bien - qui peut varier en fonction de multiples paramètres, tels que l'emplacement, la superficie, la localisation dans le plan d'urbanisme et l'état des travaux d'urbanisation - et constituent un élément dépourvu des exigences de précision et de gravité.
Cette maxime met en évidence la nécessité d'une motivation solide de la part de l'Administration Financière lorsqu'il s'agit de rectifier la valeur des immeubles aux fins des droits d'enregistrement. La Cour, en se référant également à des normes telles que le DPR 26/04/1986 n° 131 et le Code Civil, a souligné que les évaluations doivent être étayées par des données concrètes et spécifiques, sans se limiter à des références générales comme les cotations OMI.
Conclusions
En conclusion, l'ordonnance n° 22804 de 2024 représente une avancée importante dans la protection des contribuables, exigeant que les évaluations fiscales soient effectuées avec rigueur et précision. Il est fondamental que les autorités compétentes fournissent des motivations claires et détaillées pour leurs décisions, en évitant des approches superficielles qui pourraient porter atteinte aux droits des citoyens. Les professionnels du secteur immobilier et les juristes doivent prêter attention à ces indications, afin de garantir que toute cession d'immeuble se déroule dans un contexte de correction et de transparence.
