Permiso de Construcción y Superficies Accesorias: La Sentencia 10441/2025 de Casación sobre Delitos Urbanísticos

El sector de la construcción está normativamente complejo. La sentencia n.º 10441, depositada el 17 de marzo de 2025, del Tribunal de Casación, presidida por el Dr. S. G. y con ponencia del Dr. S. A., aclara la noción de "superficie accesoria" y la necesidad del permiso de construcción. Crucial para operadores y particulares, define los límites entre intervenciones que requieren diferentes títulos habilitantes.

La "Superficie Accesoria": Una Definición Relevante

La Suprema Corte interpreta "superficie accesoria", concepto a menudo debatido. De esta distinción depende la obligación de obtener el permiso de construcción (el título más oneroso) o si la intervención entra en categorías menos restrictivas. Tradicionalmente, se entendían espacios de pertenencia sin carga urbanística autónoma (ej. bodegas). La jurisprudencia ha restringido esta interpretación, centrándose en la incidencia de la obra en el territorio.

En materia de delitos urbanísticos, constituye "superficie accesoria" del punto 15 del anexo A del d.P.C.M. 20 de octubre de 2016 exclusivamente el espacio de dimensiones limitadas, carente de autonomía funcional y puesto al estricto servicio de la estructura principal, no entrando, en cambio, en tal categoría las unidades habitables que inciden en la carga urbanística global en términos de energías, recursos hídricos, mantenimiento y presencia humana, para cuya realización es, por tanto, necesario el previo otorgamiento del permiso de construcción. (Supuesto de hecho relativo a la ejecución, ocurrida en ausencia del prescrito título habilitante, de un área "wellness" puesta al servicio de una estructura hotelera, en ambientes y locales subterráneos interdependientes).

Casación es perentoria: un espacio es meramente accesorio solo si es de "dimensiones limitadas", "carente de autonomía funcional" y "puesto al estricto servicio de la estructura principal". No debe poder ser utilizado independientemente de la función primaria del edificio ni alterar significativamente el contexto. La sentencia excluye de las superficies accesorias las "unidades habitables que inciden en la carga urbanística global". Esto implica que incluso un ambiente no destinado a residencia, si su uso comporta un aumento significativo de consumo de energía, recursos hídricos, necesidades de mantenimiento y presencia humana, entonces no es una simple superficie accesoria. Tales obras impactan en las infraestructuras y servicios del territorio, haciendo indispensable el permiso de construcción.

Carga Urbanística y el Caso del Área Wellness

La "carga urbanística" es el eje de esta resolución: se refiere a las necesidades de urbanización generadas por nuevas construcciones o ampliaciones. Cada intervención que incide en esta carga requiere una autorización, según lo previsto por el D.P.R. 380/2001, art. 10. Casación reitera que incluso intervenciones menores, si aumentan la carga urbanística, requieren el permiso.

En el caso específico, el área "wellness" en un hotel, realizada en locales subterráneos interdependientes, no fue considerada "superficie accesoria". Un área wellness, con piscinas, saunas y zonas de relax, comporta un notable consumo de agua y energía, mantenimiento constante y afluencia de personas que incrementan el uso de las infraestructuras. Estos elementos determinan un impacto en la carga urbanística que hace indispensable el permiso de construcción, cuya ausencia configura un delito urbanístico (art. 44, apartado 1, letra b) D.P.R. 380/2001). La Corte anuló con reenvío la decisión del Tribunal de la Libertad de Verona, subrayando la necesidad de una evaluación cuidadosa.

Conclusiones: Diligencia y Asesoramiento Legal

La sentencia n.º 10441/2025 de Casación es una advertencia importante para el sector de la construcción. Subraya la importancia de evaluar cada intervención, incluso las marginales, en base a su efectiva incidencia en la carga urbanística. La simple percepción común de "accesorio" no es suficiente para excluir la necesidad del permiso de construcción.

Es fundamental confiar en profesionales expertos en derecho urbanístico y de la construcción para una correcta interpretación de las normativas y para la obtención de los títulos habilitantes necesarios. Ignorar estos principios puede llevar a graves consecuencias, desde sanciones administrativas y penales hasta costes de demolición o regularización. La diligencia y el asesoramiento legal preventivo son herramientas indispensables para operar respetando la ley y proteger las inversiones.