Gradbeno dovoljenje in pomožna zemljišča: Sodba št. 10441/2025 Kasacijskega sodišča o gradbenih prekrških

Gradbeni sektor je normativno zapleten. Sodba št. 10441, vložena 17. marca 2025, s strani Kasacijskega sodišča, pod predsedstvom dr. S. G. in s poročilom dr. S. A., pojasnjuje pojem "pomožno zemljišče" in potrebo po gradbenem dovoljenju. Ključnega pomena za strokovnjake in posameznike, opredeljuje meje med posegi, ki zahtevajo različna dovoljenja.

"Pomožno zemljišče": Pomembna opredelitev

Vrhovno sodišče interpretira pojem "pomožno zemljišče", ki je pogosto predmet razprave. Od te razlike je odvisna obveznost pridobitve gradbenega dovoljenja (najdražjega dovoljenja) ali ali poseg spada v manj stroge kategorije. Tradicionalno so se za pomožna zemljišča šteli prostori, ki nimajo samostojne urbanistične obremenitve (npr. kleti). Sodna praksa je to razlago zožila in se osredotočila na vpliv gradnje na območje.

V zvezi z gradbenimi prekrški, "pomožno zemljišče" iz točke 15 Priloge A k predsedniškemu odloku z dne 20. oktobra 2016 predstavlja izključno prostor omejenih dimenzij, brez funkcionalne samostojnosti in v tesni službi glavne strukture, medtem ko v to kategorijo ne spadajo bivalne enote, ki vplivajo na celotno urbanistično obremenitev v smislu energije, vodnih virov, vzdrževanja in človeške prisotnosti, za katere je zato potrebno predhodno izdajanje gradbenega dovoljenja. (Primer izvedbe, ki je potekala brez predpisanega dovoljenja, območja "wellness" v službi hotelske strukture, v medsebojno povezanih podzemnih prostorih in sobah).

Kasacijsko sodišče je odločno: prostor je zgolj pomožen le, če je "omejenih dimenzij", "brez funkcionalne samostojnosti" in "v tesni službi glavne strukture". Ne sme ga biti mogoče uporabljati neodvisno od primarne funkcije stavbe, niti ne sme bistveno spremeniti okolja. Sodba izključuje iz pomožnih zemljišč "bivalne enote, ki vplivajo na celotno urbanistično obremenitev". To pomeni, da tudi prostor, ki ni namenjen bivanju, če njegova uporaba povzroči znatno povečanje porabe energije, vodnih virov, potrebe po vzdrževanju in človeške prisotnosti, ni zgolj pomožno zemljišče. Ti posegi vplivajo na infrastrukturo in storitve na območju, zaradi česar je gradbeno dovoljenje nujno.

Urbanistična obremenitev in primer območja wellness

"Urbanistična obremenitev" je osrednja točka te odločitve: nanaša se na potrebe po urbanizaciji, ki jih ustvarjajo nove gradnje ali razširitve. Vsak poseg, ki vpliva na to obremenitev, zahteva dovoljenje, kot je določeno v predsedniškem odloku 380/2001, čl. 10. Kasacijsko sodišče ponovno poudarja, da tudi manjši posegi, če povečajo urbanistično obremenitev, zahtevajo dovoljenje.

V konkretnem primeru območje "wellness" v hotelu, zgrajeno v medsebojno povezanih podzemnih prostorih, ni bilo obravnavano kot "pomožno zemljišče". Območje wellness, z bazeni, savnami in prostori za sprostitev, povzroča znatno porabo vode in energije, stalno vzdrževanje in prisotnost ljudi, ki povečujejo uporabo infrastrukture. Ti elementi povzročajo vpliv na urbanistično obremenitev, zaradi česar je gradbeno dovoljenje nujno, njegova odsotnost pa predstavlja gradbeni prekršek (čl. 44, odst. 1, črka b) predsedniškega odloka 380/2001). Sodišče je razveljavilo odločitev sodišča za svobodo v Veroni z vrnitvijo zadeve v ponovno obravnavo, pri čemer je poudarilo potrebo po skrbni oceni.

Zaključki: Skrbnost in pravno svetovanje

Sodba št. 10441/2025 Kasacijskega sodišča je pomembno opozorilo za gradbeni sektor. Poudarja pomen ocenjevanja vsakega posega, tudi marginalnega, glede na njegov dejanski vpliv na urbanistično obremenitev. Sama splošna percepcija "pomožnega" ni dovolj, da bi izključila potrebo po gradbenem dovoljenju.

Ključnega pomena je zanašati se na strokovnjake, ki so usposobljeni za urbanistično in gradbeno pravo, za pravilno razlago predpisov in pridobitev potrebnih dovoljenj. Ignoriranje teh načel lahko privede do resnih posledic, od upravnih in kazenskih sankcij do stroškov za rušenje ali legalizacijo. Skrbnost in predhodno pravno svetovanje sta nujni orodji za delovanje v skladu z zakonom in za zaščito naložb.