Pozwolenie na budowę a powierzchnie pomocnicze: Wyrok Sądu Kasacyjnego nr 10441/2025 w sprawie przestępstw budowlanych

Sektor budowlany jest złożony pod względem prawnym. Wyrok nr 10441, złożony 17 marca 2025 r., Sądu Kasacyjnego, pod przewodnictwem dr S. G. i z referatem dr S. A., wyjaśnia pojęcie "powierzchni pomocniczej" oraz konieczność uzyskania pozwolenia na budowę. Kluczowe dla operatorów i osób prywatnych, określa granice między interwencjami wymagającymi różnych tytułów prawnych.

"Powierzchnia pomocnicza": Istotna definicja

Sąd Najwyższy interpretuje "powierzchnię pomocniczą", pojęcie często dyskutowane. Od tego rozróżnienia zależy obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę (najbardziej kosztownego tytułu) lub czy interwencja mieści się w mniej restrykcyjnych kategoriach. Tradycyjnie rozumiano przez to przestrzenie przynależne bez samodzielnego obciążenia urbanistycznego (np. piwnice). Orzecznictwo zawęziło tę interpretację, skupiając się na wpływie pracy na terytorium.

W kwestii przestępstw budowlanych, "powierzchnią pomocniczą" w rozumieniu punktu 15 załącznika A do dekretu premiera z dnia 20 października 2016 r. jest wyłącznie przestrzeń o ograniczonych rozmiarach, pozbawiona autonomii funkcjonalnej i służąca ściśle strukturze głównej, nie zaliczając się natomiast do tej kategorii jednostek mieszkalnych wpływających na całkowite obciążenie urbanistyczne pod względem energii, zasobów wodnych, konserwacji i obecności ludzkiej, do których realizacji konieczne jest zatem uprzednie wydanie pozwolenia na budowę. (Fakty dotyczące wykonania, które miało miejsce bez wymaganego tytułu prawnego, obszaru "wellness" służącego strukturze hotelowej, w pomieszczeniach i lokalach podziemnych wzajemnie powiązanych).

Sąd Kasacyjny jest kategoryczny: przestrzeń jest jedynie pomocnicza, jeśli ma "ograniczone rozmiary", jest "pozbawiona autonomii funkcjonalnej" i "służy ściśle strukturze głównej". Nie może być wykorzystywana niezależnie od podstawowej funkcji budynku ani znacząco zmieniać kontekstu. Wyrok wyklucza z powierzchni pomocniczych "jednostki mieszkalne wpływające na całkowite obciążenie urbanistyczne". Oznacza to, że nawet pomieszczenie nieprzeznaczone do zamieszkania, jeśli jego użytkowanie wiąże się ze znacznym wzrostem zużycia energii, zasobów wodnych, potrzeb konserwacyjnych i obecności ludzkiej, nie jest prostą powierzchnią pomocniczą. Takie prace wpływają na infrastrukturę i usługi terytorium, czyniąc pozwolenie na budowę niezbędnym.

Obciążenie urbanistyczne i przypadek obszaru wellness

"Obciążenie urbanistyczne" jest sednem tego orzeczenia: odnosi się do potrzeb urbanizacyjnych generowanych przez nowe budowy lub rozbudowy. Każda interwencja wpływającą na to obciążenie wymaga zezwolenia, zgodnie z art. 10 dekretu prezydenckiego 380/2001. Sąd Kasacyjny potwierdza, że nawet mniejsze interwencje, jeśli zwiększają obciążenie urbanistyczne, wymagają pozwolenia.

W konkretnym przypadku obszar "wellness" w hotelu, zlokalizowany w podziemnych, wzajemnie powiązanych pomieszczeniach, nie został uznany za "powierzchnię pomocniczą". Obszar wellness, z basenami, saunami i strefami relaksu, wiąże się ze znacznym zużyciem wody i energii, stałą konserwacją i napływem ludzi, co zwiększa wykorzystanie infrastruktury. Te elementy determinują wpływ na obciążenie urbanistyczne, co czyni pozwolenie na budowę niezbędnym, a jego brak stanowi przestępstwo budowlane (art. 44 ust. 1 lit. b) dekretu prezydenckiego 380/2001). Sąd uchylił z odesłaniem decyzję Sądu Wolności w Weronie, podkreślając potrzebę dokładnej oceny.

Wnioski: Staranność i porada prawna

Wyrok nr 10441/2025 Sądu Kasacyjnego jest ważnym ostrzeżeniem dla sektora budowlanego. Podkreśla znaczenie oceny każdej interwencji, nawet marginalnej, na podstawie jej faktycznego wpływu na obciążenie urbanistyczne. Samo potoczne rozumienie "pomocniczości" nie wystarcza do wykluczenia konieczności uzyskania pozwolenia na budowę.

Konieczne jest powierzenie się ekspertom w dziedzinie prawa urbanistycznego i budowlanego w celu prawidłowej interpretacji przepisów i uzyskania niezbędnych tytułów prawnych. Ignorowanie tych zasad może prowadzić do poważnych konsekwencji, od sankcji administracyjnych i karnych po koszty rozbiórki lub legalizacji. Staranność i wcześniejsza porada prawna są niezbędnymi narzędziami do działania zgodnie z prawem i ochrony inwestycji.