Comentario a la Sentencia n. 19808 de 2024: Nulidad del Contrato de Arrendamiento y Indemnización por Ocupación
La sentencia n. 19808 del 17 de julio de 2024 de la Corte de Casación ofrece importantes aclaraciones sobre la validez de los contratos de arrendamiento y las consecuencias de su falta de registro. En particular, se analiza la nulidad del contrato de arrendamiento por violación del art. 1, apartado 346, de la ley n. 311 de 2004 y el derecho del propietario a recibir una indemnización por ocupación.
La Violación de la Obligación de Registro
Según el art. 1, apartado 346, de la ley n. 311 de 2004, los contratos de arrendamiento deben registrarse para ser considerados válidos. La Corte de Casación ha dictaminado que la violación de esta obligación conlleva la nulidad del contrato. Esto implica que el propietario no puede invocar la validez del contrato en sí, pero tiene derecho a una compensación por la ocupación del inmueble.
CONCEPTO, CARACTERÍSTICAS, DISTINCIONES) Arrendamiento de inmuebles para uso de vivienda - Violación de la obligación de registro prevista en el art. 1, apartado 346, de la ley n. 311 de 2004 - Nulidad del contrato - Derecho a la indemnización por ocupación - Existencia - Predeterminación legal ex art. 1, apartado 59, ley n. 208 de 2015 - Condiciones y límites - Supuesto de hecho. A la nulidad del contrato de arrendamiento por violación de la obligación de registro, conforme al art. 1, apartado 346, de la ley n. 311 de 2004, le sucede el derecho del propietario del bien a la percepción de la indemnización por ocupación, cuya cuantificación se somete a la predeterminación legal prevista en el art. 1, apartado 59, de la ley n. 208 de 2015 solo en el caso en que, concurriendo los demás presupuestos, la relación haya surgido después de la entrada en vigor de la norma. (En el presente caso, la S.C. confirmó la sentencia de instancia que, al declarar nulo ex art. 1, apartado 346, de la ley n. 311 de 2004, un contrato de arrendamiento de 2010 -que había sido posteriormente denunciado, en 2012, al amparo del art. 3, apartados 8 y 9, del d.lgs. n. 23 de 2011-, había condenado a los ocupantes del inmueble al pago de una indemnización parametrizada a la renta convenida entre las partes, considerando inaplicable, ratione temporis, la disciplina prevista en el art. 1, apartado 59, de la ley n. 208 de 2015).
El Derecho a la Indemnización por Ocupación
La sentencia aclara que, a pesar de la nulidad del contrato, el propietario tiene derecho a una indemnización por ocupación. Esta indemnización debe cuantificarse según los criterios establecidos por la ley, en particular el art. 1, apartado 59, de la ley n. 208 de 2015, que prevé la predeterminación legal de la indemnización. Sin embargo, es fundamental tener en cuenta que esta norma se aplica solo si el contrato de arrendamiento se celebró después de su entrada en vigor. En el caso específico, el contrato de arrendamiento era de 2010, y por lo tanto no podía beneficiarse de esta disciplina.
Conclusiones
La sentencia n. 19808 de 2024 representa una importante resolución de la Corte de Casación en materia de arrendamientos, subrayando la necesidad de registrar los contratos para garantizar su validez. Además, establece que el derecho a la indemnización por ocupación no queda automáticamente excluido por la nulidad del contrato, sino que debe evaluarse según las normas vigentes. Esta decisión ofrece un útil punto de reflexión para propietarios e inquilinos, recordando la importancia de respetar las disposiciones legales en materia de arrendamientos.
