Commentaar op Arrest nr. 19808 van 2024: Nietigheid van de Huurovereenkomst en Vergoeding voor Gebruik
Arrest nr. 19808 van 17 juli 2024 van het Hof van Cassatie biedt belangrijke verduidelijkingen met betrekking tot de geldigheid van huurovereenkomsten en de gevolgen van het niet registreren ervan. In het bijzonder wordt de nietigheid van de huurovereenkomst wegens schending van artikel 1, lid 346, van wet nr. 311 van 2004 geanalyseerd, evenals het recht van de eigenaar op een vergoeding voor gebruik.
Schending van de Registratieplicht
Volgens artikel 1, lid 346, van wet nr. 311 van 2004 moeten huurovereenkomsten worden geregistreerd om als geldig te worden beschouwd. Het Hof van Cassatie heeft bepaald dat de schending van deze verplichting leidt tot de nietigheid van de overeenkomst. Dit impliceert dat de eigenaar de geldigheid van de overeenkomst zelf niet kan inroepen, maar wel recht heeft op een vergoeding voor het gebruik van het onroerend goed.
BEGRIP, KENMERKEN, ONDERSCHEIDINGEN) Verhuur van woningen - Schending van de registratieplicht van artikel 1, lid 346, van wet nr. 311 van 2004 - Nietigheid van de overeenkomst - Recht op vergoeding voor gebruik - Bestaan - Wettelijke voorafbepaling van artikel 1, lid 59, van wet nr. 208 van 2015 - Voorwaarden en beperkingen - Specifiek geval. De nietigheid van de huurovereenkomst wegens schending van de registratieplicht, overeenkomstig artikel 1, lid 346, van wet nr. 311 van 2004, leidt tot het recht van de eigenaar van het goed op betaling van een vergoeding voor gebruik, waarvan de berekening onderworpen is aan de wettelijke voorafbepaling van artikel 1, lid 59, van wet nr. 208 van 2015, alleen indien, mits aan de overige voorwaarden is voldaan, de relatie is ontstaan na de inwerkingtreding van de norm. (In dit specifieke geval heeft het Hof van Cassatie het vonnis van de lagere rechter bevestigd, dat, na de nietigverklaring van een huurovereenkomst uit 2010 krachtens artikel 1, lid 346, van wet nr. 311 van 2004 - die vervolgens in 2012 was aangegeven overeenkomstig artikel 3, leden 8 en 9, van wetsbesluit nr. 23 van 2011 -, de gebruikers van het onroerend goed had veroordeeld tot betaling van een vergoeding die was afgestemd op de tussen partijen overeengekomen huurprijs, waarbij de regeling van artikel 1, lid 59, van wet nr. 208 van 2015, ratione temporis, als niet van toepassing werd beschouwd).
Het Recht op Vergoeding voor Gebruik
Het arrest verduidelijkt dat, ondanks de nietigheid van de overeenkomst, de eigenaar recht heeft op een vergoeding voor gebruik. Deze vergoeding moet worden berekend volgens de wettelijke criteria, met name artikel 1, lid 59, van wet nr. 208 van 2015, dat voorziet in de wettelijke voorafbepaling van de vergoeding. Het is echter essentieel op te merken dat deze norm alleen van toepassing is als de huurovereenkomst is gesloten na de inwerkingtreding ervan. In het specifieke geval was de huurovereenkomst van 2010 en kon dus niet profiteren van deze regeling.
Conclusies
Arrest nr. 19808 van 2024 vertegenwoordigt een belangrijke uitspraak van het Hof van Cassatie inzake verhuur, waarbij de noodzaak van registratie van overeenkomsten om hun geldigheid te waarborgen wordt benadrukt. Bovendien stelt het dat het recht op vergoeding voor gebruik niet automatisch wordt uitgesloten door de nietigheid van de overeenkomst, maar moet worden beoordeeld volgens de geldende wetgeving. Deze beslissing biedt een nuttig uitgangspunt voor reflectie voor eigenaren en huurders, en herinnert aan het belang van het naleven van de wettelijke bepalingen inzake verhuur.
