Σχόλιο στην Απόφαση υπ' αριθμ. 19808/2024: Ακυρότητα Σύμβασης Μίσθωσης και Αποζημίωση Κατοχής
Η απόφαση υπ' αριθμ. 19808 της 17ης Ιουλίου 2024 του Αρείου Πάγου προσφέρει σημαντικές διευκρινίσεις σχετικά με την εγκυρότητα των συμβάσεων μίσθωσης και τις συνέπειες της μη καταχώρισής τους. Συγκεκριμένα, αναλύεται η ακυρότητα της σύμβασης μίσθωσης λόγω παραβίασης του άρθρου 1, παραγράφου 346, του νόμου υπ' αριθμ. 311/2004 και το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να λάβει αποζημίωση κατοχής.
Η Παραβίαση της Υποχρέωσης Καταχώρισης
Σύμφωνα με το άρθρο 1, παράγραφος 346, του νόμου υπ' αριθμ. 311/2004, οι συμβάσεις μίσθωσης πρέπει να καταχωρίζονται για να θεωρούνται έγκυρες. Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι η παραβίαση αυτής της υποχρέωσης οδηγεί σε ακυρότητα της σύμβασης. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επικαλεστεί την εγκυρότητα της ίδιας της σύμβασης, αλλά δικαιούται αποζημίωση για την κατοχή του ακινήτου.
ΕΝΝΟΙΑ, ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ, ΔΙΑΚΡΙΣΕΙΣ) Μίσθωση ακινήτου για οικιστική χρήση - Παραβίαση της υποχρέωσης καταχώρισης του άρθρου 1, παραγράφου 346, του ν. 311/2004 - Ακυρότητα της σύμβασης - Δικαίωμα αποζημίωσης κατοχής - Ύπαρξη - Νομική προκαθορισμός του άρθρου 1, παραγράφου 59, του ν. 208/2015 - Προϋποθέσεις και όρια - Περίπτωση. Στην ακυρότητα της σύμβασης μίσθωσης λόγω παραβίασης της υποχρέωσης καταχώρισης, σύμφωνα με το άρθρο 1, παράγραφος 346, του ν. 311/2004, συνεπάγεται το δικαίωμα του ιδιοκτήτη του ακινήτου στην καταβολή αποζημίωσης κατοχής, η οποία ποσοτικοποιείται σύμφωνα με τη νομική προκαθορισμένη του άρθρου 1, παραγράφου 59, του ν. 208/2015 μόνο στην περίπτωση που, πληρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις, η σχέση προέκυψε μετά την έναρξη ισχύος του κανόνα. (Στην παρούσα περίπτωση, ο ΑΠ επιβεβαίωσε την απόφαση της ουσίας που, κηρύσσοντας άκυρη σύμφωνα με το άρθρο 1, παράγραφος 346, του ν. 311/2004, μια σύμβαση μίσθωσης του 2010 - η οποία είχε στη συνέχεια δηλωθεί, το 2012, σύμφωνα με το άρθρο 3, παράγραφοι 8 και 9, του π.δ. 23/2011 -, καταδίκασε τους κατόχους του ακινήτου στην καταβολή αποζημίωσης που υπολογίστηκε με βάση το συμφωνηθέν μεταξύ των μερών μίσθωμα, κρίνοντας μη εφαρμοστέα, ratione temporis, τη διάταξη του άρθρου 1, παραγράφου 59, του ν. 208/2015).
Το Δικαίωμα στην Αποζημίωση Κατοχής
Η απόφαση διευκρινίζει ότι, παρά την ακυρότητα της σύμβασης, ο ιδιοκτήτης δικαιούται αποζημίωση κατοχής. Αυτή η αποζημίωση πρέπει να ποσοτικοποιηθεί σύμφωνα με τα κριτήρια που ορίζονται από το νόμο, ιδίως το άρθρο 1, παράγραφος 59, του νόμου υπ' αριθμ. 208/2015, το οποίο προβλέπει τη νομική προκαθορισμένη της αποζημίωσης. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι αυτός ο κανόνας ισχύει μόνο εάν η σύμβαση μίσθωσης συνήφθη μετά την έναρξη ισχύος του. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, η σύμβαση μίσθωσης ήταν του 2010, και επομένως δεν μπορούσε να επωφεληθεί από αυτή τη διάταξη.
Συμπεράσματα
Η απόφαση υπ' αριθμ. 19808/2024 αποτελεί μια σημαντική απόφαση του Αρείου Πάγου σε θέματα μίσθωσης, τονίζοντας την ανάγκη καταχώρισης των συμβάσεων για να διασφαλιστεί η εγκυρότητά τους. Επιπλέον, ορίζει ότι το δικαίωμα στην αποζημίωση κατοχής δεν αποκλείεται αυτόματα από την ακυρότητα της σύμβασης, αλλά πρέπει να αξιολογείται σύμφωνα με τους ισχύοντες κανόνες. Αυτή η απόφαση προσφέρει ένα χρήσιμο σημείο προβληματισμού για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, υπενθυμίζοντας τη σημασία της τήρησης των νομικών διατάξεων σε θέματα μίσθωσης.
