A revisão da classificação cadastral: comentário à Ordem n.º 9035 de 2024

A recente Ordem n.º 9035 de 4 de abril de 2024, emitida pela Corte de Cassação, oferece importantes reflexões sobre a revisão da classificação cadastral dos imóveis urbanos. Num contexto em que os valores de mercado e os valores cadastrais podem apresentar discrepâncias notáveis, é fundamental compreender quais são os pressupostos e as modalidades que a administração municipal deve seguir para proceder a essa revisão.

Os pressupostos para a revisão da classificação

De acordo com o estabelecido pela Corte, a revisão da classificação de um imóvel urbano deve ser justificada por um desvio significativo entre o valor de mercado e o valor cadastral. Em particular, a sentença esclarece que a administração deve demonstrar como esse desvio está em linha com o existente nas microzonas municipais, a fim de garantir um tratamento equitativo e homogéneo para todos os contribuintes.

• O valor de mercado deve ser analisado em relação aos valores cadastrais.
• A revisão não pode implicar um aumento percentual superior a 35% para os imóveis em causa.
• A administração tem o ônus de provar os pressupostos para a reclassificação.

A necessidade de transparência e motivação

Em geral. Em matéria de avaliação cadastral, a revisão da classificação de um imóvel urbano, adotada por iniciativa da administração municipal nos termos do art. 1.º, n.º 335, da lei n.º 311 de 2004, pressupõe um desvio significativo da relação entre o valor de mercado e o valor cadastral em relação à relação análoga existente no conjunto das microzonas municipais e visa realinhar as relações entre os valores médios de mercado e os valores médios cadastrais que afetam a microzona dita anómala, atribuindo aos imóveis nela inseridos um aumento percentual não superior a 35%; para tal fim, a administração deve provar os pressupostos que legitimam a reclassificação em massa e demonstrar que utilizou critérios e métodos correspondentes às finalidades meramente equitativas e de realinhamento do procedimento em questão, especificando quais foram as operações realizadas e os dados utilizados, a fim de permitir ao contribuinte o controlo e a defesa, em facto e em direito, também em relação à fase de aplicação da revisão por microzonas.

Esta passagem destaca a importância da motivação por parte da administração, que deve fornecer um quadro claro e detalhado das operações realizadas e dos dados utilizados durante a revisão. A transparência é essencial para garantir o direito de defesa do contribuinte, permitindo-lhe verificar o atuar da própria administração.

Conclusões

A Ordem n.º 9035 de 2024 representa um passo importante para uma maior clareza e justiça no âmbito da revisão cadastral. Sublinha como, para proceder a uma avaliação equitativa, é fundamental que a administração municipal respeite critérios rigorosos e motivações adequadas. Só assim se poderá garantir o direito dos cidadãos a uma correta avaliação dos seus imóveis, evitando possíveis abusos e discrepâncias no sistema tributário.