Ανάλυση της Διάταξης υπ' αριθμ. 18545/2024: Ειδική Εκτέλεση της Προκαταρκτικής Σύμβασης
Η πρόσφατη Διάταξη υπ' αριθμ. 18545 της 8ης Ιουλίου 2024, που εκδόθηκε από τον Άρειο Πάγο, προσφέρει σημαντικές διευκρινίσεις σχετικά με την ειδική εκτέλεση της υποχρέωσης σύναψης προκαταρκτικής σύμβασης. Σε αυτήν την απόφαση, ο Άρειος Πάγος τονίζει την ανάγκη για ουσιαστική ταυτότητα του περιουσιακού στοιχείου που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης μεταξύ της προκαταρκτικής και της οριστικής σύμβασης.
Το Πλαίσιο της Απόφασης
Η υπόθεση αφορούσε μια διαμάχη μεταξύ των μερών, Τ. και Σ., σχετικά με προκαταρκτική σύμβαση πώλησης. Το κεντρικό ζήτημα ήταν εάν, σε περίπτωση αθέτησης, ήταν δυνατόν να αντικατασταθεί το περιουσιακό στοιχείο που αρχικά προβλεπόταν στην προκαταρκτική σύμβαση με ένα άλλο. Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι η ειδική εκτέλεση της υποχρέωσης σύναψης της σύμβασης προϋποθέτει ουσιαστική ταυτότητα του περιουσιακού στοιχείου. Αυτό σημαίνει ότι, σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης, ο δικαστής δεν μπορεί να αντικαταστήσει το αρχικό περιουσιακό στοιχείο με ένα διαφορετικό, ακόμη και αν τα μέρη το ζητήσουν.
Η Μέγιστη της Απόφασης
ΠΡΟΚΑΤΑΡΚΤΙΚΗ ΣΥΜΒΑΣΗ (ΕΝΝΟΙΑ, ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ, ΔΙΑΚΡΙΣΗ) - ΕΙΔΙΚΗ ΕΚΤΕΛΕΣΗ ΤΗΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗΣ ΣΥΝΑΨΗΣ ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ Προκαταρκτική σύμβαση - Ειδική εκτέλεση της υποχρέωσης σύναψης της σύμβασης - Προϋποθέσεις - Ουσιαστική ταυτότητα του περιουσιακού στοιχείου που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης στην προκαταρκτική και στην οριστική σύμβαση - Συνέπειες - Περίπτωση. Η ουσιαστική ταυτότητα του περιουσιακού στοιχείου που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης αποτελεί απαραίτητο στοιχείο σύνδεσης μεταξύ προκαταρκτικής και οριστικής σύμβασης, με συνέπεια ότι, όσον αφορά την ειδική εκτέλεση της υποχρέωσης σύναψης σύμβασης, σύμφωνα με το άρθρο 2932 του Αστικού Κώδικα, η δικαστική απόφαση που υποκαθιστά την μη συναφθείσα οριστική σύμβαση - πρέπει αναγκαστικά να αναπαράγει, στο σχήμα της δικαστικής απόφασης, την ίδια διάταξη συμφερόντων που υιοθέτησαν τα μέρη ως περιεχόμενο της προκαταρκτικής σύμβασης, χωρίς δυνατότητα εισαγωγής τροποποιήσεων - δεν μπορεί να έχει ως αντικείμενο ένα διαμέρισμα ή περισσότερα διαμερίσματα που επιλέγονται από τον υποψήφιο αγοραστή, διαφορετικά από εκείνα που περιλαμβάνονται στην προκαταρκτική σύμβαση ως αντικείμενο της μελλοντικής μεταβίβασης και βρίσκονται σε διαφορετικό όροφο του υπό κατασκευή κτιρίου.
Συνέπειες και Σκέψεις
Η εν λόγω απόφαση έχει διάφορες συνέπειες για τους επαγγελματίες του νομικού τομέα και τους πολίτες. Είναι κρίσιμο να κατανοήσουμε ότι η προκαταρκτική σύμβαση δεν είναι ένα απλό τυπικό έγγραφο, αλλά μια συμφωνία που καθορίζει σαφώς δικαιώματα και υποχρεώσεις. Ο Άρειος Πάγος, αναφερόμενος στο άρθρο 2932 του Αστικού Κώδικα, διευκρινίζει ότι η ουσιαστική ταυτότητα του περιουσιακού στοιχείου είναι απαραίτητη προϋπόθεση για την ειδική εκτέλεση. Αυτό σημαίνει ότι, σε περίπτωση αθέτησης, η ενδεχόμενη δικαστική απόφαση πρέπει να παραμείνει πιστή στο αρχικό αντικείμενο της σύμβασης, αποφεύγοντας τροποποιήσεις που θα μπορούσαν να αλλοιώσουν την αρχική ισορροπία των συμφερόντων των μερών.
- Σημασία της σαφήνειας στην προκαταρκτική σύμβαση.
- Ανάγκη για επαρκή νομική συμβουλή για τη σύνταξη συμβάσεων.
- Κίνδυνοι που συνδέονται με την τροποποίηση των συμβατικών όρων χωρίς συναίνεση.
