Analyse van Verordening nr. 18545 van 2024: Specifieke Nakoming van de Voorlopige Overeenkomst

De recente Verordening nr. 18545 van 8 juli 2024, uitgevaardigd door het Hof van Cassatie, biedt belangrijke verduidelijkingen met betrekking tot de specifieke nakoming van de verplichting tot het sluiten van een voorlopige overeenkomst. In deze uitspraak benadrukt het Hof de noodzaak van de substantiële identiteit van het goed dat het voorwerp uitmaakt van de overdracht tussen de voorlopige en de definitieve overeenkomst.

De Context van de Uitspraak

De betreffende zaak betrof een conflict tussen de partijen, T. en S., met betrekking tot een voorlopige koopovereenkomst. De centrale vraag was of het mogelijk was, in geval van wanprestatie, het goed dat oorspronkelijk in de voorlopige overeenkomst was voorzien, te vervangen door een ander goed. Het Hof heeft bepaald dat de specifieke nakoming van de verplichting tot het sluiten van de overeenkomst uitgaat van een substantiële identiteit van het goed. Dit betekent dat de rechter in geval van gedwongen tenuitvoerlegging het oorspronkelijke goed niet kan vervangen door een ander goed, zelfs niet als de partijen dit verzoeken.

De Maxima van de Uitspraak

VOORLOPIGE OVEREENKOMST (BEGRIP, KENMERKEN, ONDERSCHEID) - SPECIFIEKE NAKOMING VAN DE VERPLICHTING TOT HET SLUITEN VAN DE OVEREENKOMST Voorlopige overeenkomst - Specifieke nakoming van de verplichting tot het sluiten van de overeenkomst - Vereisten - Substantiële identiteit van het goed dat het voorwerp uitmaakt van de overdracht voorzien in de voorlopige en de definitieve overeenkomst - Gevolgen - Feitelijke situatie. De substantiële identiteit van het goed dat het voorwerp uitmaakt van de overdracht vormt een onmisbaar verband tussen de voorlopige en de definitieve overeenkomst, met als gevolg dat, wat betreft de specifieke nakoming van de verplichting tot het sluiten van een overeenkomst, overeenkomstig artikel 2932 van het Burgerlijk Wetboek, de uitspraak die in de plaats treedt van de niet gesloten definitieve overeenkomst - die noodzakelijkerwijs de door de partijen aangenomen regeling van belangen als inhoud van de voorlopige overeenkomst moet weergeven in de vorm van een gerechtelijke beslissing, zonder mogelijkheid om wijzigingen aan te brengen - geen betrekking kan hebben op een appartement of meerdere appartementen die door de beloofde koper zijn gekozen en die verschillen van de in de voorlopige overeenkomst genoemde appartementen als voorwerp van de toekomstige overdracht en die zich op een andere verdieping van het te bouwen gebouw bevinden.

Implicaties en Overwegingen

De betreffende uitspraak heeft diverse implicaties voor juridische professionals en burgers. Het is cruciaal te begrijpen dat de voorlopige overeenkomst geen louter formele akte is, maar een overeenkomst die duidelijke rechten en plichten vastlegt. Het Hof, verwijzend naar artikel 2932 van het Burgerlijk Wetboek, verduidelijkt dat de substantiële identiteit van het goed een essentiële voorwaarde is voor specifieke nakoming. Dit impliceert dat in geval van wanprestatie, een eventuele uitspraak trouw moet blijven aan het oorspronkelijke voorwerp van de overeenkomst, waarbij wijzigingen die de oorspronkelijke balans van de belangen van de partijen zouden kunnen verstoren, worden vermeden.

• Belang van duidelijkheid in de voorlopige overeenkomst.
• Noodzaak van adequate juridische advisering bij het opstellen van overeenkomsten.
• Risico's verbonden aan het wijzigen van contractuele voorwaarden zonder toestemming.