Kupoprodaja i simulacija: Analiza Rešenja br. 18347 iz 2024.
Nedavno Rešenje br. 18347 od 4. jula 2024. godine Kasacionog suda pruža važna pojašnjenja u vezi sa tužbom za simulaciju u oblasti kupoprodaje nepokretnosti. Konkretno, presuda utvrđuje dokazne kriterijume koji terete kupca kada poverilac osporava stvarno plaćanje cene. Ovo pitanje je ključno za razumevanje zaštite prava poverilaca i validnosti kupoprodajnih ugovora.
Normativni kontekst
Rešenje koje se razmatra zasniva se na ključnim principima italijanskog Građanskog zakonika, posebno na članu 2697 koji utvrđuje princip tereta dokazivanja. U slučaju tužbe za simulaciju koju je podneo poverilac, kupac mora dokazati stvarno plaćanje dogovorene cene. Sud je naglasio da sama izjava sadržana u javnobeležničkom aktu nije dovoljna da zadovolji ovaj teret dokazivanja.
Kupoprodaja - Tužba za simulaciju koju je podneo poverilac jednog od ugovarača - Stvarno plaćanje cene - Teret dokazivanja na kupcu - Uslovi - Izjava o plaćanju cene sadržana u javnobeležničkom aktu - Neproizvodnost prema poveriocu - Osnov. Ako se tužba za simulaciju, koju je podneo poverilac jedne od strana u kupoprodaji nepokretnosti, zasniva na pretpostavnim elementima koji, u skladu sa čl. 2697. Građanskog zakonika, ukazuju na fiktivni karakter otuđenja, kupac ima teret da dokaže stvarno plaćanje cene, jer se u suprotnom mogu izvući elementi procene o prividnom karakteru ugovora; ovaj teret dokazivanja se, međutim, ne može smatrati zadovoljenim izjavom o uplati cene sadržanom u javnobeležničkom aktu, budući da poverilac koji tuži u simulaciji nije treći u odnosu na ugovarače.
Teret dokazivanja i implikacije
Sud pojašnjava da teret dokazivanja stvarnog plaćanja cene leži na kupcu. To znači da, u slučaju osporavanja od strane poverioca, kupac mora priložiti konkretne i dokumentovane dokaze o izvršenom plaćanju. Među prihvatljivim dokazima mogu biti uključeni:
- Bankovni izvodi koji dokazuju prenos sredstava;
- Potpisane priznanice o plaćanju;
- Dokumenti koji potvrđuju finansijsku transakciju.
Presuda stoga ističe kako samo postojanje javnobeležničkog akta ne može biti smatrano dovoljnim dokazom, s obzirom na to da osporavajući poverilac nije strana ugovora i ne može biti vezan izjavama ugovarača.
Zaključci
Zaključno, Rešenje br. 18347 iz 2024. godine predstavlja važan korak napred u zaštiti prava poverilaca i u potvrđivanju potrebe za konkretnim dokazima u slučaju simulacije kupoprodaje. Kupci moraju biti svesni važnosti adekvatnog dokumentovanja transakcija nekretninama kako bi izbegli buduće pravne rizike. Presuda ponavlja da zaštita imovinskih prava takođe prolazi kroz rigorozno poštovanje dokaznih normi predviđenih Građanskim zakonikom.
