Komentar sodbe št. 22656 iz leta 2024: Ničnost predpogodbe o prodaji in gradbenega dovoljenja

Sodba št. 22656 z dne 9. avgusta 2024, ki jo je izdalo Vrhovno kasacijsko sodišče, obravnava vprašanje velikega pomena na področju civilnega prava, zlasti glede veljavnosti pogodb o prodaji nepremičnin. Osrednje vprašanje je, ali se ničnost, predvidena v čl. 40 zakona št. 47 iz leta 1985, lahko razširi na predpogodbe o prodaji nepremičnin, ki nimajo potrebnega gradbenega dovoljenja.

Normativni okvir

Zakon št. 47 iz leta 1985 ureja vprašanja, povezana z gradbeništvom, in zlasti določa, da so pravni posli v zvezi z nepremičninami, ki nimajo gradbenega dovoljenja, nični. Vendar je sodišče pojasnilo, da se ta ničnost nanaša izključno na pogodbe s prenosnim učinkom, kot so dokončne kupoprodajne pogodbe, in ne na predpogodbe, ki imajo drugačen, obveznostni učinek.

Ničnost iz čl. 40 zakona št. 47 iz leta 1985 - Področje uporabe - Predpogodba o prodaji nepremičnine, zgrajene brez gradbenega dovoljenja - Izključitev - Utemeljitev. Sankcija ničnosti, predvidena v čl. 40 zakona št. 47 iz leta 1985, za pravne posle v zvezi z nepremičninami, ki nimajo potrebnega gradbenega dovoljenja, se uporablja le za pogodbe s prenosnim učinkom in ne za pogodbe z obveznostnim učinkom, kot je predpogodba o prodaji, ne le zaradi dobesednega pomena norme, temveč tudi zato, ker izjava iz čl. 40, odst. 2, istega zakona, v primeru nepremičnin, zgrajenih pred 1. septembrom 1967, ali izdaja dovoljenja za legalizacijo, lahko nastopi po predpogodbi.

Analiza sodbe

Sodišče je pri obravnavi zadeve poudarilo, da je razlikovanje med pogodbami s prenosnim učinkom in pogodbami z obveznostnim učinkom ključno za razumevanje uporabe ničnosti. V primeru predpogodbe o prodaji se stranki namreč zavežeta, da bosta v prihodnosti sklenili dokončno pogodbo, in ničnosti v tej fazi ni mogoče uveljavljati, še posebej, ker je dovoljenje za legalizacijo mogoče pridobiti tudi po podpisu predpogodbe.

• Ničnost se uporablja le za dokončne pogodbe.
• Predpogodbe ostanejo veljavne tudi v primeru odsotnosti dovoljenja.
• Možnost pridobitve dovoljenja za legalizacijo po predpogodbi.

Zaključki

Sodba št. 22656 iz leta 2024 predstavlja pomembno pojasnilo glede predpogodb in gradbenih dovoljenj. Poudarja potrebo po natančnem branju norm in pogodb ter izpostavlja, da je treba ničnost, ki se morda zdi takojšnja rešitev pravnih težav, uporabljati previdno, da se ne ogrozi pogajanj med strankami in veljavnost njihovih sporazumov. Praktične posledice te sodbe bi lahko vplivale na številne akterje v nepremičninskem sektorju in njihove stranke, zaradi česar je pravno svetovanje na teh področjih ključnega pomena.