الإخلال بالعقد التمهيدي

يمثل توقيع عقد بيع تمهيدي، المعروف عادة باسم "الكمبروميسو"، لحظة حاسمة ومليئة بالتوقعات. للأسف، قد يحدث أن يقرر أحد الطرفين، لأسباب مختلفة، عدم المضي قدمًا في إبرام العقد النهائي، وهو صك الملكية الرسمي، مما يولد حالة من عدم اليقين الشديد والضرر الاقتصادي المحتمل. فهم حقوقك في هذا السيناريو هو الخطوة الأولى لحماية استثمارك. بصفتي محاميًا خبيرًا في التعويض عن الأضرار في ميلانو، يساعد المحامي ماركو بيانوتشي المشترين والبائعين على حد سواء في التعامل مع العواقب القانونية المعقدة الناجمة عن الإخلال بالعقد التمهيدي، مما يضمن حماية فعالة وموجهة.

دور عربون التأكيد حسب القانون

في سياق العقد التمهيدي، لا يعتبر عربون التأكيد، المنصوص عليه في المادة 1385 من القانون المدني، مجرد دفعة مقدمة للسعر، بل هو ضمان أساسي لكلا الطرفين. تتمثل وظيفته في تعزيز الارتباط التعاقدي، وتوفير عواقب فورية في حالة الإخلال. يحدد القانون سيناريوهين رئيسيين. إذا كان الطرف المخل هو المشتري، أي من دفع العربون، يمكن للبائع الانسحاب من العقد و الاحتفاظ بالعربون كتعويض. إذا، على العكس من ذلك، كان البائع هو من لم يعد يرغب في إتمام الصفقة، يحق للمشتري الانسحاب والمطالبة بـ دفع ضعف العربون المدفوع.

بدائل قانونية: التنفيذ القسري أو التعويض عن الضرر الإضافي

بالإضافة إلى مسار الانسحاب مع العربون، يمتلك الطرف الملتزم خيارات قانونية أخرى. يمكنه، في الواقع، اللجوء إلى القاضي لطلب التنفيذ المحدد للعقد، والحصول على حكم ينتج نفس آثار العقد غير المبرم (المادة 2932 من القانون المدني)، ونقل ملكية العقار قسراً. بدلاً من ذلك، يمكنه طلب فسخ العقد بسبب الإخلال والمطالبة بالتعويض عن الضرر الإضافي. هذا الخيار الثاني مناسب عندما يتجاوز الضرر المتكبد قيمة العربون (أو ضعفه)، ولكنه يتطلب إثبات هذا الضرر بشكل خاص في المحكمة، مثل النفقات المتكبدة أو خسارة فرص تجارية أخرى.

نهج مكتب المحاماة بيانوتشي

في مواجهة الإخلال بعقد تمهيدي، من الضروري التصرف بسرعة واستراتيجية. يعتمد نهج المحامي ماركو بيانوتشي، المحامي الخبير في التعويض عن الأضرار في ميلانو، على تحليل دقيق للقضية لتحديد خط العمل الأكثر فائدة للعميل. تتمثل الخطوة الأولى في فحص العقد التمهيدي والظروف التي أدت إلى الإخلال بالتفصيل. بعد ذلك، يتم تقييم ما إذا كان المسار الأكثر فعالية هو الانسحاب، للحصول على العربون بسرعة، أو الشروع في إجراء قانوني للتنفيذ القسري أو للتعويض عن ضرر أكبر. يساعد المكتب العميل في كل مرحلة، من خطاب الإنذار بالامتثال حتى التقاضي المحتمل، بهدف تحويل توقع مخيب للآمال إلى نتيجة ملموسة وعادلة.

أسئلة متكررة

ماذا يحدث إذا رفض الطرف الآخر المثول أمام كاتب العدل لإبرام صك الملكية؟

يشكل الرفض غير المبرر للمثول في التاريخ المحدد لإبرام صك الملكية الرسمي إخلالاً خطيرًا بالعقد. يمكن للطرف الملتزم تفعيل الحماية التي يوفرها القانون على الفور، مثل الانسحاب مع الاحتفاظ بالعربون (أو المطالبة بالضعف) أو بدء إجراء قانوني للحصول على حكم ينقل ملكية العقار.

هل يمكنني المطالبة بتعويض أكبر من ضعف العربون؟

نعم، هذا ممكن، ولكنه طريق قانوني أكثر تعقيدًا. بدلاً من الانسحاب من العقد والاكتفاء بضعف العربون، من الضروري بدء دعوى لفسخ العقد وإثبات بشكل دقيق أنك تكبدت ضررًا اقتصاديًا يتجاوز هذا المبلغ. يمكن أن يشمل هذا الضرر، على سبيل المثال، النفقات المتكبدة أو خسارة فرص مواتية أخرى.

كم من الوقت لدي للتصرف في حالة الإخلال بالعقد التمهيدي؟

يتقادم الحق في التعويض عن الضرر الناجم عن الإخلال بالعقد، كقاعدة عامة، في غضون عشر سنوات. ومع ذلك، من الضروري التصرف بأقصى سرعة لتجنب أن يتمكن الطرف الآخر من بيع العقار لأطراف ثالثة أو أن تضعف الأدلة التي تدعم موقفك بمرور الوقت.

هل من المناسب دائمًا الاحتفاظ بالعربون أو المطالبة بضعفه؟

ليس بالضرورة. على الرغم من أنه الحل الأسرع، إلا أنه قد لا يكون الأكثر فائدة إذا كان الضرر الفعلي المتكبد أعلى بكثير. على سبيل المثال، إذا خسر المشتري فرصة شراء بسعر أقل بكثير أو رفض البائع عروضًا أخرى مربحة. التقييم القانوني الدقيق ضروري لاختيار أفضل استراتيجية.

اتصل بالمكتب لتقييم قضيتك

يمكن أن يعرض الإخلال بعقد تمهيدي مشاريع حياتية واستثمارات هامة للخطر. قد يؤدي التعامل مع هذا الموقف دون توجيه قانوني خبير إلى قرارات خاطئة وخسائر اقتصادية. يقدم مكتب المحاماة بيانوتشي، ومقره في ميلانو في فيا ألبرتو دا جيوسانو، 26، استشارات ومساعدة قانونية لحماية حقوقك. إذا رفض الطرف الآخر الوفاء بالكمبروميسو، اتصل بالمحامي ماركو بيانوتشي لتحليل وضعك وتحديد الاستراتيجية الأكثر فعالية للحصول على التعويض العادل.