Komentar presude br. 15801 iz 2024. godine: Pravo preče kupovine zakupa i njegova ograničenja

Presuda br. 15801 od 6. juna 2024. godine Kasacionog suda nudi važne podsticaje za razmišljanje u vezi sa razlikama između jednostranog predugovora i sporazuma o pravu preče kupovine u zakupu dobara. Centralno pitanje se tiče prirode ovih sporazuma i pravnih posledica u slučaju kršenja sporazuma o pravu preče kupovine.

Predugovor i sporazum o pravu preče kupovine

Počnimo definisanjem osnovnih koncepata. Jednostrani predugovor podrazumeva obavezu jedne strane da zaključi konačni ugovor, stvarajući neposrednu pravnu obavezu. Nasuprot tome, sporazum o pravu preče kupovine, posebno onaj koji se odnosi na zakup, daje primaocu pravo prvenstva, ali ne garantuje zaključenje ugovora.

• Predugovor podrazumeva preuzimanje obaveze davanja saglasnosti.
• Sporazum o pravu preče kupovine omogućava primaocu da bude preferiran, ali davalac može odlučiti da ne zaključi sporazum.

“(PREDUGOVOR) (POJAM, KARAKTERISTIKE, RAZLIKA) - UOPŠTENO Pravo preče kupovine zakupa - Jednostrani predugovor - Razlike - Kršenje sporazuma o pravu preče kupovine - Posledice - Osnov. Za razliku od jednostranog predugovora, koji podrazumeva neposredno i konačno preuzimanje obaveze davanja saglasnosti za konačni ugovor, sporazum o pravu preče kupovine koji se odnosi na zakup dobra daje primaocu isključivo pravo da bude preferiran u zaključenju ugovora pod dogovorenim uslovima, uz zadržavanje prava davaoca da uopšte ne zaključi ugovor, sa posledicom da, u slučaju kršenja sporazuma od strane davaoca - koji bez daljeg zaključi sa trećim licima ugovor na koji se on odnosi bez obaveštenja (denuntiatio), ili bez čekanja isteka roka dodeljenog primaocu prava preče kupovine za njegovo ostvarivanje, ili čak bez uzimanja u obzir obaveštenja o prihvatanju od strane istog primaoca prava preče kupovine - ovaj može samo da traži naknadu štete nastale neizvršenjem, budući da pravni poredak ne predviđa, za slučaj dobrovoljnog prava preče kupovine, prinudna sredstva u širem smislu: ni pravo otkupa, koje je rezervisano za vrlo specifične slučajeve zakonskog prava preče kupovine, a kamoli izvršenje u naturi u smislu člana 2932. Građanskog zakonika.”

Posledice kršenja sporazuma o pravu preče kupovine

Presuda ističe da, u slučaju kršenja sporazuma o pravu preče kupovine, pravni lek dostupan primaocu je ograničen na naknadu štete. Ovaj aspekt predstavlja jasnu razliku u odnosu na situacije u kojima jednostrani predugovor može dovesti do direktnijih i prinudnijih posledica. U suštini, italijanski pravni poredak ne predviđa efikasnu zaštitu za primaoca u slučaju neizvršenja sporazuma o pravu preče kupovine.

Zaključak

Zaključno, presuda br. 15801 iz 2024. godine nudi jasno tumačenje razlika između predugovora i sporazuma o pravu preče kupovine, ističući ograničenja potonjeg. Ključno je da uključene strane razumeju ove razlike pre zaključenja sporazuma, kako bi se izbegli mogući sukobi i pravni rizici. Duboko poznavanje ovih pravnih instrumenata je neophodno za svesno upravljanje sopstvenim očekivanjima i pravima u oblasti zakupa.