Presuda br. 17746/2024: Preovlađujuće pravo zakupca nad pravom na otkup zakupa
Nedavna presuda Kasacionog suda br. 17746 od 27. juna 2024. godine nudi važna pojašnjenja u vezi sa zakupom, pravnim institutom koji reguliše ustupanje zemljišta od strane vlasnika (ustupioca) drugom licu (zakupcu) sa pravom da eksploatiše plodove. Konkretno, Sud je ponovio preovlađujuće pravo zakupca na otkup zakupa u odnosu na pravo ustupioca na raskid ugovora zbog neizvršenja obaveza.
Normativni kontekst
Italijanski pravni sistem reguliše zakup kroz članove 971, 972 i 973 Građanskog zakonika. Ovi članovi utvrđuju uslove i načine za zahteve za otkup zakupa, povrat ili raskid zbog neizvršenja obaveza. Ključno je razumeti da, prema razmatranoj presudi, pravo zakupca da zahteva otkup zakupa ne može biti poništeno pravom ustupioca da raskine ugovor zbog neizvršenja obaveza.
Čl. 971, 972 i 973 Građanskog zakonika - Zahtevi za otkup zakupa, povrat ili raskid zbog neizvršenja obaveza - Preovlađujuće pravo zakupca nad pravom ustupioca. U pogledu zakupa, sistem utvrđen čl. 971, 972 i 973 Građanskog zakonika, u vezi sa zahtevima za otkup zakupa, povrat ili raskid zbog neizvršenja obaveza, utvrđuje preovlađujuće pravo zakupca na otkup zakupa nad pravom ustupioca na raskid ugovora zbog neizvršenja obaveza.
Analiza presude
Kasacioni sud, na čelu sa L. O. i sa G. G. kao izvestiocem, pažljivo je ispitao slučaj M. (Generalna advokatura države) protiv F. (Stronati Claudio). Centralno pitanje odnosilo se na mogućnost ustupioca da raskine ugovor o zakupu zbog navodnog neizvršenja obaveza od strane zakupca, koji nije izvršio tražena poboljšanja na zemljištu. Međutim, Sud je utvrdio da, u prisustvu zahteva za otkup zakupa od strane zakupca, ustupilac ne može ostvariti pravo na raskid.
- Preovlađujuće pravo zakupca: zakupac ima mogućnost da zatraži otkup zakupa, čak i u slučaju neizvršenja obaveza.
- Ograničenja prava ustupioca: potonji ne može raskinuti ugovor ako zakupac ostvari svoje pravo.
- Važnost zaštite investicija: odluka Suda štiti investicije koje je zakupac izvršio na zemljištu.
Zaključci
Presuda br. 17746/2024 predstavlja važan korak napred u zaštiti prava zakupca u Italiji. Ona pojašnjava da pravo na otkup zakupa preovlađuje nad eventualnim zahtevima za raskid od strane ustupioca, naglašavajući princip stabilnosti pravnih odnosa. Ovaj sudski pravac mogao bi imati značajan uticaj na ugovore o zakupu, pružajući veću sigurnost i zaštitu zakupcima, posebno u ekonomskom kontekstu u kojem su investicije u poboljšanje zemljišta sve češće.
