家族居住用不動産の賃借権：カッサツィオーネ（最高裁判所）命令第17095/2025号と家族単位の保護
家は家族生活の中心であり、特に子供がいる場合、貴重な財産です。イタリア法は、しばしば子供に与えられる無償の賃借権において、家族の住居を保護します。しかし、家族が離婚や別居のような危機に直面したとき、この「貸与」はどうなるのでしょうか？2025年6月25日付のカッサツィオーネ（最高裁判所）命令第17095号は、原則を確立し、貴重な指針を提供する重要な明確化を行いました。
家族賃借権：住居の安定性への制約
賃借権（民法第1803条以下）は、財産の無償譲渡です。家族の住居に充てられた場合、その特異性は、命令第17095/2025号によって再確認されたように、「家族の住居の必要性への制約」という性質にあります。これは、返還期限がなくても、不動産の目的が本質的に家族のニーズと結びついていることを意味します。それは単なる貸与ではなく、家族を保護するための制約です。
夫婦間の危機と住居継続権
命令第17095/2025号は、賃借人が、たとえ夫婦間の危機後であっても、不動産の利用継続を許可する義務を負うことを明確にしました。これは、家族と子供たちの住居の安定性を保護するためです。この制約は、賃借人の「緊急かつ予期せぬ必要性」（民法第1809条第2項）がある場合にのみ克服できます。これは慎重な司法的評価を必要とする厳格な例外です。
期間の定めなく家族単位のために締結された不動産の賃借権は、家族の住居の必要性への制約という性質を持つため、賃借人は、夫婦間の危機後であっても、利用継続を許可する義務を負う。ただし、民法第1809条第2項に規定される緊急かつ予期せぬ必要性の発生がある場合は、その限りではない。この場合、裁判官は、子の保護の特別な必要性と賃借人の反対の必要性を比較する際に、比例性と適切性に関する審査を最大限の注意を払って行使する必要がある。（本件では、最高裁判所は、当事者が約13年間行った結論的な行動に基づき、不動産所有者と元夫である息子との間で、家族居住用不動産を対象とする家族賃借契約が締結されたと判断した控訴審判決を支持した。そして、元妻が未成年の娘と共に別の場所に転居したという事実をもって、この契約が失効したわけではないと判断した。なぜなら、それは、別の住居の賃料の支払いに貢献しなかったという解除条件の下で行われたからである。）
命令第17095/2025号の中心であるこの判例は、家族賃借権の「制約」を具体化しています。夫婦間の危機においても、契約は子の保護のために住居の継続性を保証するために継続されます。返還は、賃借人自身の「緊急かつ予期せぬ」必要性、すなわち発生し、予見できなかった場合にのみ認められます。本件（C.対L.）では、最高裁判所は、13年間にわたる家族賃借権の承認を確認しました。契約は、元妻と未成年の娘が、元夫による新しい住居の賃料の支払いがなかったという解除条件の下で転居した後も、失効していませんでした。家族の保護を重視し、詳細な分析を行った判決です。
裁判官の均衡：比例性と適切性
賃借人が返還を求めた場合、裁判官は繊細な任務を負います。命令第17095/2025号は、子の保護の必要性と賃借人の必要性の間の「比例性と適切性に関する審査」を義務付けています。これは単なる形式ではなく、以下の点を考慮した詳細な調査です。
- 賃借人の必要性の緊急性と予見不可能性。
- 賃借人家族単位の状況、特に未成年の子供への配慮。
- 家族が別の住居を見つける可能性。
- 賃借期間と当事者の行動。
この均衡は、特に未成年者がいる場合、賃借人の権利が家族の住居権に対して無差別に優先されることを避けるために不可欠です。
結論：法的確実性と家族保護
2025年6月25日付のカッサツィオーネ（最高裁判所）命令第17095号は、家族居住用不動産の賃借権の主要原則を確立しました。夫婦間の危機においても、不動産が家族単位の住居の必要性に結びついているという制約を再確認し、返還に厳格な制限を課しました。この判決は、家族と未成年者の保護を強化し、住居権が私たちの法制度の柱であることを強調しています。賃借人にとっては、熟慮を促すものであり、賃借人にとっては、安心材料となります。その複雑さを考慮すると、経験豊富な法律専門家に相談することが不可欠です。
